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【収益物件を複数所有してリスク分散すべきか?】不動産投資

【YouTubeコメント欄2022,4,20のご質問】
いつも有益な動画の配信ありがとうございます。
現在先代から継承した1棟ビルを所有し、次の不動産投資を検討しています。
私自身は不動産購入経験はありませんが今後不動産投資の拡大を視野に勉強しております。
購入を検討する上で質問がございます。
例えば投資用として2億円の不動産購入を検討する場合、2億円の1棟マンションを購入する、もしくは7000万円の1棟マンションを3つ購入する。
ぜんさんはどちらの選択をされるでしょうか?
そもそも銀行的に同じ金額でも同時期に3つの物件の融資は難しいのでしょうか?
1つより3つの方が長期的に見て修繕(屋上防水、外壁塗装、配管工事等)のコスト、不動産取得時の初期費用が多くかかりそうなイメージはあります。
また3つの方がリスク分散ができるのではないかと考えます。 それぞれメリットデメリットがあると思いますが総合的な観点からどちらの方がおすすめなのか教えて頂ければ幸いです。 どうぞよろしくお願い致します。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
【長期保有・融資利用】
・1棟レジ(ALLレジ)
・〜10億円
・RC
・東京駅or大阪駅から30km圏内
・駅徒歩10分圏内
・新耐震基準
・グロス利回り8%以上
・入居率が高い物件
・加工しなくてもいい物件
【短期転売・現金買取】
・1棟1Rアパート
・〜1億円
・木造OK
・東京駅or大阪駅から30km圏内
・駅徒歩10分圏内
・新耐震基準
・グロス想定利回り15%以上
・空室が多い物件

【ご注意】
不動産仲介・融資斡旋・個別相談・コンサルを一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

【関連動画】









































































































https://youtu.be/E8fZoqmcOfU

【遠方の収益物件に融資してくれる金融機関はあるのか?】不動産投資

【YouTubeコメント欄2022,4,16のご質問】
具体的かつ実践的な動画配信をいつもありがとうございます。
私も動画を拝見しながらノートを取りつつ、とてもためになっている実感があります。
他の皆様に倣って、思い切っていくつかご質問させて頂きたく、よろしければYouTube内でご回答願えれば幸いです。
2年前に1人法人を立ち上げて、オリックス銀行より融資を受けて名古屋の新築アパート2棟を運営しています。
属性は以下の通りです。
・40代後半。既に40代後半の年齢であるため、不動産投資事業家として規模拡大を図るのであれば、猶予期間はあまり残されていないと思います。
・年収:2,400万・金融資産:5,000万
・負債:①東海圏の自宅:4,500万ですが、返済が半分ほど進み、既に土地のみ路線価格の7割程度になりますので、純粋な負債とは考えていません。
②名古屋の2棟合計:14,000万(ROI(CCR)=15%程度での購入です。税引前年間CF=合計250万
・住民票所在地:東海地方の中核都市で、諸事情より、今後の十数年は住民票を異動できません。
・現住所地・勤務地近く
・法人登記住所:北陸地方の某地方都市で、当面、少なくとも今後の5年間は北陸を本拠地とする予定で、東海地方の自宅へは年何回かの短期帰省のみです。
現住所地の北陸地方都市は、急速な過疎化の真っ只中にあり、この地区での事業拡大は全く考えていません。
また、東海圏には既に上記不動産を所有している以上、災害リスクをどうしても考えてしまう性分のため、東海圏で今後に賃貸事業を開始・拡大する気にはなれないでいます。
自分の目標として、本業の65歳引退までの20年弱の期間中に、税引き前年間CF=700万まで事業拡大したい気持ちがあるので、今後も賃貸需要の底堅い東京や大阪における物件追加購入を考えています。
しかし、当方に対して住所地の制限などから、融資を検討して下さる金融機関がかなり限られてくる印象があります。
実際、現住所地に支店があり、アパート運営取引でメインバンクにしている「第四北越銀行」に対しては、先日、支店長代理とご挨拶を兼ねて軽い面談(ヒアリング程度)をさせて頂きましたが、個人に対しても法人に対しても遠隔地アパート事業拡大のための融資は困難だと言われてしましました。
また、もう一つのメインバンクと言えるメガバンクの「三井住友銀行(富山支店)」は、当方の属性からは3割以上の自己資金を求められてしまう気がしているため、難しいように思いました。
上述した金融資産のうち1,000万は子供の大学進学費用と考えています。
残り4,000万についても、日本円での現預金は20%弱のみであるため(他は、ペーパー資産、金地金、外貨など)、不動産事業の拡大に必要な自己資金が潤沢にある訳ではありません。
”ランチェスターの法則”からすると、不動産賃貸事業者全体の中では弱者と言える自分ですので、事業拡大のためには、金融資産のほぼ全てを現預金に替える位の気概、不動産にフルベットする位の覚悟が必要だと思いますが、昨今のインフレ基調や不透明な将来を考えると、そこまで踏み切れません。
上記のように現況を自己分析しておりますが
1: ぜんさんのこれまでの知見から総合的に判断すると、私のように特殊な住所地の者にとって、東京・大阪の物件購入に向けた銀行開拓は可能でしょうか?
言い換えると、オリックス銀行以外に私のような属性に融資実行して下さる金融機関はあるでしょうか?
それとも、オリックス銀行の融資上限枠、年収倍率や残債を考慮すると、ざっくばらんに、あと5,000万くらいは残っているかもしれません、を使い切ったところで、不動産事業の拡大は停止してしまうことを現実的に見越して、全体的な投資バランスを考えるべきでしょうか?
あるいは、東京や大阪には劣後してしまいますが、現住所地近郊で人口50〜100万人程度の都市(新潟市や富山市)での事業拡大を考慮せざるを得ないでしょうか?
2: 「子供の進学費用」が必要になる時期はもう数年先であるため、この1,000万を”役員借入金”として法人名義の次回購入物件の当初自己資金に充当する考えがあります。
しかし、やはりこれはいずれ必要になるお金ですので、法人利益(余剰金)から役員個人(私本人)へ返却させてもらうつもりで、顧問税理士に適切な税務処理を依頼する所存です。
しかし、銀行目線では、このような法人と役員間でのお金の動きは、(銀行担当者に対して十分に説明をしたとしても)融資審査で不利となるでしょうか? 個別に過ぎてご回答には難しい質問かもしれないこと、恐縮しております。 どうぞ宜しくお願い申し上げます。

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【長期保有・融資利用】
・1棟レジ(ALLレジ)
・〜10億円
・RC
・東京駅or大阪駅から30km圏内
・駅徒歩10分圏内
・新耐震基準
・グロス利回り8%以上
・入居率が高い物件
・加工しなくてもいい物件
【短期転売・現金買取】
・1棟1Rアパート
・〜1億円
・木造OK
・東京駅or大阪駅から30km圏内
・駅徒歩10分圏内
・新耐震基準
・グロス想定利回り15%以上
・空室が多い物件

【ご注意】
不動産仲介・融資斡旋・個別相談・コンサルを一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

【関連動画】




















































































https://youtu.be/7Gl0cwVyzNA

【収益物件のおさえ方〜融資承認取得前〜】不動産投資

【YouTubeコメント欄2022,4,16のご質問】
いつも配信ありがとうございます。
教えていただきたいのですが、収益物件を押さえる方法について、皆さんどのようにされているのでしょうか?
いつも配信で言われているように、物件探してから金融機関に融資打診するのではなく、金融機関の融資条件に合わせて物件を探してはしているのですが、どうしても取り逃したくない物件などでは、手付金など捨てるつもりくらいで、押さえに行く感じでしょうか?
なにか良い方法がありましたらご教示願います。

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・〜10億円
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https://youtu.be/E8fZoqmcOfU

【不動産投資と住宅ローンのジレンマ】収益物件

【YouTubeコメント欄2022,4,13のご質問】
ぜんさん いつも大変有益な情報をありがとうございます。
ぜんさんのYouTubeで学んだことを生かし、昨年から物件を購入しまして 現在、個人で一棟RCと法人で一棟鉄骨造の物件を保有しております。
ぜんさんの指南のおかげで、買い進められたことに非常に感謝しております。
今回、収益物件と自宅の購入の進め方について、ぜんさんのご意見をお伺いしたく、コメントさせていただきました。
現在、次の収益物件の購入を検討していると同時に、自宅の購入も視野に入れております。
子供や仕事の事情から、自宅を購入するとすれば3年後になるのですが、このまま主に築古の収益物件の購入を進めていくと、3年後に自宅を購入する際に返済比率が高くなってしまい住宅ローンが引けなくなる可能性を危惧しております。
現在、夫婦の年収は3000万で、現金資産が2400万円、負債1億1000万になりますが、自宅を購入するとすれば妻の実家付近で約1億5000万程度を見込んでおります。
住宅ローンを取り扱う銀行に打診をしたところ、現状1億5000万の融資は可能と返事を頂いたのですが、 今後融資を利用して収益不動産を買うと、その分住宅ローンの融資額は減っていくとの返事をいただきました。 法人の規模感からして、個人との合算は避けられないとのことでした。
今後の方針として、
①自宅購入までは、収益物件は見送り、このまま3年間貯蓄を進めていく。
②従来通り、ROIが見込まれる収益物件を購入し、3年後に保有物件のいくつかを売却し、住宅ローンを依頼する。
③自宅購入まで3年かかるという縛りを利用し、新築物件を購入し、3年内に売却しキャピタルゲインを狙いにいく。
という、上記の方針を考えているのですが、頭の中を堂々巡りして決断できずにいます。
ぜんさんの過去のユーチューブで仰っていた通り、自宅の購入を優先したいと思うのですが、 正直なところ、物件を見れば見るほど好きになって、買い進めたくなっているのが本音です。
今後の融資状況が分からない中で、答えづらい質問になってしまい大変恐縮なのですが、お手隙の時に、ぜんさんの私見を教えていただけると幸いです。
長文を大変失礼いたしました。何卒よろしくお願い致します。

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・〜10億円
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【フリーローンで収益物件を購入するのはマイナスなのか?】不動産投資

【YouTubeコメント欄2022,4,8のご質問】
お世話になっております。いつも有益な情報配信大変感謝しております。
なんだかんだでぜんさんチャンネルを見始めて一年が経過した今日この頃です。
お手すき時で構いませんので下記の質問について回答いただけるとありがたく存じます。
先日、中古戸建をメインバンクより融資を受けて購入しました。 とは言うもののメインバンクは信金であり、その購入した中古戸建てはメインバンク信金の営業エリア外であったことから金利7%のフリーローンでの購入となってしまいました。
ただフリーローンであったため抵当権設定は無く無担保での融資となりました。
ここで本題なのですが、このフリーローンで購入した無担保で抵当権が付いていないこの物件は次なる投資物件の共同担保として価値があるものと見なせるでしょうか?
それとも、高金利のフリーローンで購入している時点で低評価となってしまうのでしょうか?
元金融機関お勤めのぜんさんの視点でご回答頂けると大変有難く存じます。

【プロフィール】
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・1棟レジ(ALLレジ)
・〜10億円
・RC
・東京駅or大阪駅から30km圏内
・駅徒歩10分圏内
・新耐震基準
・グロス利回り8%以上
・入居率が高い物件
・加工しなくてもいい物件
【短期転売・現金買取】
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・〜1億円
・木造OK
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・グロス想定利回り15%以上
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【関連動画】





































































































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【自営業が最初に買った方がいい収益物件とは?】不動産投資

【twitterDM2022,4,4のご質問】
いつもためになるYouTube動画を配信してくださりありがとうございます。
毎日ぜんさんの動画を見て勉強しております。
今回、自分の属性をふまえた不動産賃貸業の始め方についてご相談させて頂きたくご連絡させていただきました。
●属性 都内在住の30代前半、個人事業主で法人設立予定です。
事業売上約1,000-1,300万、所得は約700-800万です。金融資産は約1,000万です。
●相談内容 短期目標としては月額CF20万、長期目標は月額C F100万を設定していますが自営業のため属性が高くなく、かつ現状の金融資産も現金の割合が少ない状態です。
法人設立後は公庫や制度融資等から運転資金を調達予定です。
自己資金や運転資金の半分を利用して頭金に使える金額は500万、頭金2割での購入価格上限は2,500万を想定しています。
また借入先は信金に相談中ですが、この場合、物件エリアは23区内に限られてしまいます。
私の属性でスタートするにはまず都内で区分約1,000万ほどの物件を2つ所有し、事業利益や継続的な運転資金を調達し頭金に当てて、少しずつ規模拡大を進めるのが良いかと考えております。
ただし都内で利回りも高くはないため、短期目標を達成するのにも時間がかかってしまうのではと懸念しています。
ぜんさんであれば、どのような進め方をされますでしょうか?
お忙しい中大変恐れいりますが、お時間のよろしい際に、アドバイス頂けますと幸いです。何卒よろしくお願いいたします。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

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【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
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【長期保有・融資利用】
・1棟レジ(ALLレジ)
・〜10億円
・RC
・東京駅or大阪駅から30km圏内
・駅徒歩10分圏内
・新耐震基準
・グロス利回り8%以上
・入居率が高い物件
・加工しなくてもいい物件
【短期転売・現金買取】
・1棟1Rアパート
・〜1億円
・木造OK
・東京駅or大阪駅から30km圏内
・駅徒歩10分圏内
・新耐震基準
・グロス想定利回り15%以上
・空室が多い物件

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【連帯保証人なしで不動産投資を開始する】収益物件

【YouTubeコメント欄2022,4,3のご質問】
ぜんさんいつもお世話になっております。
久しぶりにコメントさせていただきます。
北海道在住 22歳高卒公務員 年収300万円 手取りについては15万円 金融資産1000万円で不動産投資をしたいです。
不動産投資を進めていくにあたって6000万円10室満室 築12年一棟アパートの物件を銀行に融資相談したところ、連帯保証人が誰もいなく融資を断られてしまいました。
また、ぜんさんのアドバイスを得てオリックス銀行についても調べたのですが、自分の地域については、対象外という事で現状としては不動産を買えずにいる状態です。
自分としては、2年間不動産の勉強、貯金のみを頑張り金融資産1500万まで資金を貯めて不動産投資をしていくべきか、大家としての実績を作るために、現金で買える範囲のアパートをまずは一棟購入するべきか、もう少し諦めずに物件を模索し連帯保証人が居なくても個人で買える範囲の物件が出るまで待つべきか、考えております。
現金で買える範囲の具体的な物件として750万円2室 満室 築34年 外観含めて空室リフォーム済みの物件があります。
ぜんさんのアイディアや経験などを踏またアドバイスがあればどうかご教示していただきたいです。
お忙しいところではあると思いますがどうかお願い致します。

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