【YouTubeコメント欄2021,2,12のご質問】
いつも動画ありがとうございます。
現在買付を出している物件があるのですが、不動産会社が売主の物件です。
また、太陽光発電を含めた収入で利回り8.5%です。
30年2.5%の融資が引けると言われています。
この様な物件はどうでしょうか?
ご回答の程よろしくお願いします。
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 25%以上
・1棟レジ(ALLレジ)
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内(できれば25km圏内)
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り9%以上(築年数、場所により変動)
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り15%以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【関連動画】
https://youtu.be/JiFOmaPNBW8
https://youtu.be/AF9Jo6349KY
ぜんさん
いつも有益な動画本当にありがとうございます。私は収益不動産よりも先に太陽光発電事業から始めましたのでお聞きしたかった内容です。
その前に実際に太陽光発電をしている者としての感想をお伝えした上で最後にご質問させていただきたいと思います。
①天候に左右されるというお話についてですが、動画の中でおっしゃっているようなシュミレーションへの信憑性について、最近では過去の実績から日照時間、天候についてはかなり精度の高いデータがだせる上シュミレーションではそこにストレスをかけて出されており私の場合はシュミレーションよりも高い水準の売電実績を出しています。
そして不確実なものとしては空室が出るタイミングや空室期間の予測も不確実であり、それよりも降り注ぐ太陽の光の方が確実性があると思っております。
②産業用太陽光発電については20年の固定買取制度となっています。
また年々買取額が下がっているのは事実ですが、その理由としてパネルの費用も下がってきており利回りが変わらないのはそのためです。
また20年後の事まで予測すると買取額が低い今の方がその後受け取れる売電収入が大きくなるというなんとも奇怪な現象まで起きます。
③設備の法定耐用年数については17年ですが、居住用建物と同じく実質の耐用年数は法定耐用年数以上もちます。パネル自体30年〜40年は発電し続けてくれると言われています。
④その他郊外の遊休化した土地の活用と再生可能エネルギーの一端として社会貢献になるとも考えています。
一方でぜんさんのおっしゃっているネガティブな面について納得するところは
①売却による出口が見いだせない
②投資金額の回収に時間がかかる
③固定買取終了後の市況が不透明
との部分です。
そして私からの質問です。
→私は産業用太陽光発電事業から開始しその後収益不動産を取得しました。今後は不動産賃貸業での規模拡大をはかりたいのですが、太陽光発電設備が足を引っ張るのではとの懸念があります。ある投資家さんから「太陽光発電設備はこれ以上増やさないようにした方が良い。いくら利回りは出ていてもそもそもほとんど価値のない土地の上にソーラーパネルを設置しているため融資審査では信用毀損が起こる」と言われました。金融機関さんの目線でそれは事実でしょうか?中には太陽光発電だけで融資を受けどんどん規模拡大しておられる方もいるためそのあたりが疑問に感じます。
ぜんさんのおっしゃっているように収益不動産と太陽光発電の利回りを同じ土俵に乗せるのはやはり違うと最近になって気づきました。
当初太陽光発電での融資で金融機関周りをしていた時には多くの金融機関さんで太陽光発電についてはネガティブの回答でした。
結果として日本政策金融公庫とノンバンクから借り入れて太陽光発電を2機稼働していますがしっかりキャッシュフローも出ています。
メンテナンスとしては草刈りが主でパネルの清掃についてはそれほど重要ではありませんがパワーコンディショナーは10年前後で交換しなくてはいけませんのでその費用は修繕費として必要ですが、収益不動産でも修繕は必要ですのでそれほど乖離はないかと思っています。
長々と失礼いたしました。
今回私のやっている太陽光発電について触れていただいたのでとても興味深く拝見させていただきました。
これからも貴重な内容の情報発信をを楽しみにしています。
太陽光発電(5基)、不動産投資を全国で行っている者です。
今回の案件危ないと思い投稿させて頂きました。
利回り8.5%は正直厳しいと率直に思いました。実質低圧太陽光発電投資が終了している中で14円、18円、21円案件かわからないですが、売手市場の太陽光はかなり利回りが悪く投資メリットが年々下っています。
猛者諸先輩方は売電単価権利を取得し、3年後にパネルや設置費用が安くなった所で設置したり、自分達で設置するなり工夫を行い利益を出しています。そのため、業者の良いなり案件は厳しいこの一言につきると思います。
また国も後出しじゃんけん方式で課金が議論されています。
これが実態です。すみません偉そうなこと言いまして。
太陽光で利回り8.5%は低いですね。
太陽光と不動産と同じ土俵には乗せるべきではないのは同感ですね。最近2か所の融資担当と話しをしましたが、2名とも投資の安定感、安心感が太陽光の方が良くローリスクミドルリターン。収益不動産はミドルリスクミドルリターン。信用棄損はあるがキャッシュフローが基本シミュレーションより上振れなので太陽光のローンは気にならないそうです。
当方3基ありますがシミュレーションより95%-120%程度で推移してます。また劣化率も公開値年0.5%程度で20年間収益が下がりにくい。(大方の人は過積載なのでもっと良い結果になりまます。)