【YouTubeコメント欄2020,11,18のご質問】
ぜんさんこんにちは。いつも有益な情報をありがとうございます。
汎用性に関連する質問をさせて下さい。
最近融資が長く引けることを売り文句に劣化等級2や劣化等級3の新築木造アパートの情報をよく見ます。
ぜんさんの物件購入目線の構造はRCだと思いますが、利回りがよくROI25％を確保できるなどの条件が揃えば、このような劣化等級2や劣化等級3の新築木造アパートも購入対象になるのでしょうか？
また、このような新築アパートを安く仕上げるために、旗竿地に建てられている場合も多いように感じます。
このような旗竿地の賃貸物件について、ぜんさんのお考えを聞かせていただけますと助かります。
宜しくお願い致します。
【今月買った木造新築アパート（劣化等級3）のtweetリンク】
新築収益マンションを弊社が購入したので早速リーシング開始‼️
家賃設定を相場より少し低めで募集する事により早期満室にして銀行から不動産賃貸業の経営力を評価される→次の融資に繋がる。
目先の家賃収入よりも実績を積む事に力点を置いて経営した方が会社はうまくいくと思う。 pic.twitter.com/yFfehfq3h5— ぜん ゆうすけ@収益物件買取業者 (@Assetzen) December 1, 2020
【ROI】
ROI=（年間賃料収入 – 融資返済額 – 経費）÷ 当初自己資金×100
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・１棟レジ（ALLレジ）
・１億円〜１０億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から３０km圏内（できれば２５km圏内）
・駅徒歩１０分以内
・新耐震基準
・グロス利回り９％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り１５％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【関連動画】
https://youtu.be/fDhG_QnT8h4
昨日、不動産屋さん初訪問いたしました。オリックス銀行のはじめの融資打診を不動産屋さんがやってくれるそうです。そういうパターンもあるのですね。
質問者です。
きちんと自分の購入基準に当てはめて購入すれば構造などは問わず、
かつ長期目線で運営すればデメリットと思っていた出口の部分もカバーできるのですね。
大変参考になりました。お忙しい中ご回答をいただき誠にありがとうございました。
ぜんさん、いつも勉強させて頂いております。
ROI25%について確認させてください。
ぜんさんが本動画内で表面利回り6%の大阪の新築アパートを自己資金1割融資にて購入されたとのことですが、ROI25%を達成する条件を導き出せません。以下計算で間違いないでしょうか？
仮定
物件価格:100,000千円
自己資金:10,000千円(物件価格の1割)
諸経費:7,000千円(物件価格の7%)
融資金額:90,000千円
融資条件:35年返済、2%金利
家賃収入:6,000千円/年(表面利回り6%)
融資返済額:3,600千円/年
経費:900千円/年(家賃の15%)
CF:1,500千円/年
ROI=1,500/17,000→8.8%
自己資金17,000千円だとCF4,250千円でROI25%なので、どんな有利な金利でも融資返済を考えると達成困難なので、どこかで認識違いがあるとおもうのですが、、、
自己資金1割というのは諸経費含めてで、金利が1%未満なら土台にのってきそうですが、そういうことでしょうか？
生々しい話で大変答え難い内容かと思いますが、私自身の今後の展開の参考にさせていただきたく、ご回答頂けると幸いです。