【質問の内容】
こんにちは。いつも大変参考になる話を誠にありがとうございます。
銀行与信の部分ですこし突っ込んでご相談できればと思いました。
属性：個人年収470万円、金融資産2000万円、
現状：1件目購入予定物件310万円（表面利回り17％ 、オーナーチェンジ、地方ファミリーマンション、1993年築、契約予定来年初頭、実勢価格500万円）
目標：次の2件目（１棟アパート）に銀行融資を組みたい。
課題：現行の融資環境だと年収500万円以上ないとアパート融資が付かない、といくつかの不動産屋から言われており、銀行与信を上げるためにどのような手を打てばよいか？
安定した家賃収入を得て、年収500万円を超えれば融資の可能性がある銀行が出てきそうだと思いました。
また１件目を現金で購入する予定をしていましたが、この程度の額を敢えて銀行融資を組むことで、次の実績に繋がるのでしょうか？
物件は積算価値、収益還元価値からみても割安です。
ご教示頂ければ大変心強いです、宜しくお願い致します。
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・１棟レジ（ALLレジ）
・１億円〜１０億円
・RC
・東京駅or大阪駅から３０km圏内（できれば２５km圏内）
・駅徒歩１０分以内
・新耐震基準
・グロス利回り９％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り１５％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【関連動画】
https://youtu.be/mfTW2UEhItE
https://youtu.be/1h8Av_TEOAk
いつも動画を拝見しています。今回も大変参考になりました。今回の動画と私の属性に近く、今後の参考になりました。私は２世帯の小さいアパート（ローン中 地銀、あと４年で返済が終わります）と築古戸建１棟で実績もあり 今後は、６～８世帯くらいのアパートを検討してます。サラリーマンで来年５０歳の私は、年齢的にもなかなか進まないと感じていて、法人を先にとは考えているのですが副業禁止の会社なので どうしたらいいのかと自問しています。個人で進められるのは ５棟１０室までなので、そこまでは進められるのかなと。今後も低属性の進め方をご教授して頂ければ幸いです。いつも動画ありがとうございます。（１棟目は年収３００万円後半台で 預貯金３００万円くらいで融資が通りました。）
ゼン 様 私の拙い質問にご回答くださり感激しました、ありがとうございました 銀行に交渉するには資料が必要であったり、時間の制約があったり、個人的に壁を作っていたのだと改めて気づきました ご教示の通り①オリックス②地銀③信用金庫/組合 に順次交渉に取り掛かりたいと思っております 今後も動画を楽しみに拝見させて頂きます ありがとうございました
いつも大変参考になるお話ありがとうございます。
新設法人での融資についてご意見頂戴したくコメントさせて頂きました。
現在、製薬会社に勤務しており年齢27歳、年収700万、預金300万円、大家歴は2年です。個人で中古区分マンションを3戸保有しており、月々の手残りは5万円、借入は5000万円です。
恥ずかしながら不勉強な状態で不動産賃貸業を始めてしまい、収益性の低い築浅区分マンションを大阪市内に3戸も購入してしまいました。月々手残りがあって赤字での確定申告による還付金でお金が貯まることに満足してしまっていました…
本気で不動産賃貸業を勉強する中でこれ以上の個人での借入は難しいと気づき、法人を設立し100万円以下の築40年ボロ戸建を現金購入し実績作りに取り組んでいます。個人で取得した物件は損切り覚悟で売却する段取りを進めております。
節税目的ではなく事業として取り組んでいることを証明するため、今年度から個人の確定申告は黒字で申告し、法人で不動産賃貸業の実績を作ることで融資を用いた規模拡大は見込めますでしょうか。
長々と失礼致しました。
私のような状態の場合、どのような融資戦略を練るべきかご意見頂けますと幸いです。よろしくお願い申し上げます。