【物件の収支を隅々まで知って、物件力を数値化しよう】
〇収支計算の全体を知ろう
年間賃料
▲空室損
▲未回収損（家賃滞納など）
▲運営費用
＝純利益
純利益
▲ローン返済額
＝税引前キャッシュフロー（CF） ※ここから所得税や法人税が差し引かれます。
年間賃料は、高い賃料で入居している場合がありますので、現実的な賃料水準に引き直して利回り計算することがあります。
空室損は、物件によって３％～７％くらいが目安です。リーシング力のある会社に賃貸付けを依頼したり、強気すぎない賃貸募集を心がけて、なるべく空室期間を短くしたいところです。
未回収損は、家賃滞納等による未回収損を差し引きます。これは、管理会社との契約内容（マスターリース契約）や保証会社・保証人、敷金保証金などによってヘッジすることができます。
運営費用は以下の通りです。
①固定資産税・都市計画税
②賃貸管理費（PMフィー）、修繕費
③管理費・修繕積立金
④共用電気・水道代
⑤日常清掃・受水槽清掃費用
⑥消防・エレベーター点検費用
⑦インターネット設備費、町会費等
①～③は、一棟、区分でかかる費用です。
④～⑦は、一棟でかかる必要です。
①と③以外は、それぞれ改善の余地があることが多いので、お取引のある不動産会社に聞いてみてもいいかもしれません。
〇利回りを計算してみよう
ざっくりとした利回り → 表面利回り＝年間賃料/物件価格×100
不動産が稼ぎ出す、現実的な金額の利回り → 実質の利回り(ネット利回り)＝純利益/購入総費用×100
自己資金の運用効率がわかる利回り → 自己資金利回り＝税引き前CF×自己資金100
（ご参考）
購入総費用＝物件価格＋初期費用
初期費用につきましてはこちらで解説しています。
https://www.youtube.com/watch?v=vf-wamcp520
マスターすれば、「こんなに儲からないはずはなかった」という失敗を避けることができます。
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不動産投資を数多く手がけて数多くのマンション、ビルを保有するカクセイだからこそ話せる内容をてんこ盛りでお届けします。
語り手 ： （株）カクセイ 平山
【株式会社カクセイ】https://www.kakusei.com/
不動産投資投資、不動産ビジネス、動画コンテンツ制作の
ご相談は上記HPまで
［動画撮影日：2020年6月15日］
【目次】
00:00 動画で学べること
00:33 本日の事例
01:12 収支計算をやってみよう
06:23 エンディング
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