【中古RC一棟収益マンション注意点】質問のご回答

【質問の内容】
ぜんさんいつも勉強させていただいています。
自粛生活の中、配信を楽しみにしています。
私は現在、耐用年数切れの木造アパート・鉄骨アパート、新築の木造アパート・鉄骨アパートを購入して運営しています。
次の物件は、銀行からの積算評価やバランスシートを意識して中古で残存年数のややあるRC一棟を購入しようと考えております。
実際に信金さんに融資枠の相談に行ったところ、そのようなRC一棟であれば審査を進めやすいと言われました。
自分としては中古RC物件を購入するにあたり、木造と比較して多額の大規模修繕費用の発生や突発的修繕にもそこそこ費用がかかってしまうイメージがあります。
中古RC一棟を購入するにあたり気を付けるべきポイントはどのような点ですか?
また物件購入後に発生するリスクにどのように対処して購入判断していけば良いでしょうか?
よろしかったらアドバイスご解説いただけたら嬉しいです。

【プロフィール】
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

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【中古RC一棟収益マンション注意点】質問のご回答」への6件のフィードバック

  1. ・ドボンジェームズ

    質問させていただいた者です。ぜんさん、長時間の動画で丁寧にご回答いただきありがとうございました。長年のご経験から解説、アドバイスいただき感謝申し上げます。
    購入後の修繕費をある程度予測し収益と蓄えを考えながら購入判断していきたいと思います。自分がステップアップできるであろう中古RC物件の購入できるよう頑張っていきます。
    これからも動画配信&ご活躍を楽しみにしております。

    返信
  2. Tanuko Ponpoko

    いつも丁寧&わかりやすいご説明ありがとうございます。
    難しいお話も楽しんで拝聴させていただいております。

    数年前に、やや大きめの不動産の管理会社を親族から引き継いだのですが、私が不動産業界の経験が無い事もあり、ぜんさんのご意見をお伺いさせていただきたく、今回、質問させていただきました。

    私が会社を引き継いだ時に、銀行数行の融資が残っていまして、そのほとんどが抵当ではなく、根抵当で設定されていました。(先代の社長が根抵当にした理由は不明です。)
    会社を引き継いでから数年間は不動産のことを学ぶ期間と考え、新規の投資を行っていなかったこともあり、担保評価額に対して融資残高は大分減ってきています。

    今後は新規の投資も積極的に進めていきたいと考えているのですが、抵当と根抵当の使い分けについて悩んでおります。
    融資残高に対して根抵当で提供している担保価値が高いということは効率的に資産を使えてないのでは?と感じる一方で、既に融資枠があるので新規の投資はしやすいのでは?とも考えらえますし、取引条件の変更を依頼することで銀行との関係が悪くなる可能性も恐れています。

    以下についてアドバイスいただけないでしょうか?

    ・不動産投資において、抵当と根抵当はどのように使い分けるべきでしょうか?
    (弊社の場合、不動産は長期で保有し、短期での転売は行いません。)

    ・もし抵当の方がメリットが大きい場合、融資残高が残っている根抵当も抵当に変更するべきでしょうか?
    また、融資残高が0になった根抵当は解除を銀行に依頼すべきでしょうか?それとも残しておくべきでしょうか?
    銀行へお願いする場合の注意点などがあれば教えていただけますでしょうか?

    ・新規に投資を行う場合、既存の根抵当の融資枠を活用すべきでしょうか?
    それとも根抵当の融資を減らすことに努め、まだ担保がついていない不動産を抵当で提供すべきでしょうか?

    現時点では、弊社の財務状況は良く、各行の方からも継続的に追加融資の申し出をいただいているので、極端に弊社の立場が弱い関係ではないと思われます。

    よろしくお願いします。

    返信
  3. 松本一弥

    いつも動画で勉強させて頂いてます。
    ぜんさんは長期で物件を保有すると仰っていますが、何年間保有するとかの基準はありますか。

    また売却は簡単にできるものなのでしょうか。

    御時間がお有りでしたら、ご教授お願いいたします。

    返信
  4. 時合健生

    いつも動画を視聴しております。
    中盤から後半は、類似の体験をしておりますので、よ~く「合点」がいきました。
    貴重なご体験の開示での説明、ありがとうございます。

    返信
  5. taka fuji

    雨漏り箇所の発見は、構造に関わらず専門業者がいるくらいプロでも難しいですね。

    返信
  6. ベルドラ

    いつも拝見しております.まだ,駆け出し大家です.

    一般にRCの場合,家賃収入の5%くらいを修繕のための積立しておいた方が良いと聞きました.
    大規模修繕のときには売ってしまえという考えもあるでしょうが,長期保有を考えた場合,修繕のためにキャッシュを残しておくという考えでしょうか?
    それとも,その時は何らかの融資を考慮するという考えでしょうか?

    また物件が複数あるときも同じような考え方なのでしょうか?すべての物件で例えば5%ずつ貯めていくとか.

    もしお時間があれば,お返事お願いします.

    返信

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