【YouTubeコメント欄2021,9,3のご質問】
いつも動画を拝見させていただいております。
おかげでレバレッジを掛けた不動産投資について理解が深まってきているように思います。
2,3年ほど買付を出しても物件を買えずに前に進めていませんでしたが、先日やっと戸建1戸（約600万、千葉、再建築不可、利回り14%）および葛飾区で土地から新築したアパート（7900万、重量鉄骨、3階建て、利回り6%前半）を購入することが出来ました。
これまで購入できていなかったのは、欲張って根拠なく指値を入れていたことと購入判断目線が定まっていなかったことが原因だったと思っています。
千葉の戸建は公庫から運転資金を借りることが出来たため、大家業の練習だと思い現金で購入しました。400〜700万円台で探していた戸建の中では外壁塗装や簡単なリフォームがなされており古いながらも小綺麗で、また家族で入居中で手間がかからないように思ったため購入しました。
再建築不可ですが妥協することにしました。
葛飾区の土地から新築したアパートは地銀さんで利率1.5%, 期間31年, 自己資金1割で融資をいただくことが出来たため、利回りにはあまり満足できていませんが、金融機関開拓のメリットが有ると考え購入しました。 ROIは10%ちょっとです。
32歳、会社員、年収800万(大手勤続3年未満)および副業でシステム開発の役員報酬700万、金融資産5000万の自分で、ギリギリ地銀さんが相手してくれると考えていたので、この融資条件で借りられたことには満足しています。
まだ自己資金があるため、頭金1割〜2割で1.3億ほどの新築木造を葛飾区のはずれで、利回り7.5%を購入しようと動いています。
しかし次の地銀/信金では頭金2割/25年/金利1.5%の融資になりそうで、それだとROIが9%程度のため購入していいのか悩んでいます。
オリックス銀行で頭金1割/35年/金利2%台でも打診しており、そちらだとROI 15%で悪くないように思います。
次の物件購入を急いでいるのは、葛飾区の土地から新築したアパートの建築が終わるまでは自己資金の1割がまだ手元にあり自己資金を多く金融機関に見せられるからです。
できればROI 15%〜20%で購入したく、更にいうと次はRCの物件を欲しいのですが、ROI 9%〜15%でも購入できるのであれば買ったほうがいいと思う自分もいます。
返済が回らなくなるリスクは、しばらくは副業のシステム開発で月100〜150万ほどを稼ぎ続けてキャッシュを蓄えて置くことで回避していこうと思っています。
また来年は公庫で借入を申込予定です。
最初は欲張らずROI 9%〜15%でも金融機関開拓と実績づくりのために買えるものは買っていくべきか、それとも自己資金を大事にROI重視で物件も融資も厳選していくべきか。
もっと勢いをつけて戸建を売却して一気に3棟目も買ってしまったほうが良いか。
この場合は、急拡大しているので入居がつかない場合、苦しむため物件を厳し目に選びたいです。
長文になってしまい大変申し訳無いです。
ぜんさんが私の立場であればどうするかアドバイスいただけると大変うれしく思います。
これからも動画で勉強させていただきます。よろしくお願いいたします。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20％〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

【関連動画】

https://youtu.be/r6cGAUKjJAU