【YouTubeコメント欄2021,7,23のご質問】
いつも勉強になる動画ありがとうございます。
ぜんさんの解説が大変勉強になるのはもちろんですが視聴者様からの質問内容も共感出来るものが多くこのチャンネルが気に入っております。
さて、質問ですがよろしければ取り上げて頂けますと幸いです。
【質問】
自宅（都心3区内の区分マンション）の活用方法として以下のような構想を描いてみたのですが実現可能性についてどう思われますでしょうか？
・住宅ローン控除を満額享受するため、10回の正月を迎えるまでは自宅として居住する。
・10回の住宅ローン控除が完了した後、賃貸に出す。
・但し住宅ローンはそのままでは貸し出せないため、地銀や信用金庫に打診して住宅ローンを事業性融資に借り換える。
・自身は賃貸へ引っ越し2年住む。
・その後、信頼力が許す範囲で別物件を住宅ローンで購入し再度住宅ローン控除を受け始める。
【仮説や背景】
・これが出来れば年額最大40万円の節税効果を長期間に渡り享受出来る（10年、2年間が空いて、更に10年…）
・2021年現在、住宅ローンの金利は極めて低く10年住めば元本返済はかなり進むのは間違い無い
・選んだ物件や市況にも依存するが、10年の返済が進んでいれば【その時点の住宅ローン残債】＜【市場で同じ物件を買う価格】となっているように思える 　
※↑これは完全に期待値ですが、少なくとも私は自宅を買う際に上記の不等式が成立する可能性が高い物件を選んでいるつもりです
・賃貸に出した時点で、元々の自宅が収益物件に変わるため、収益物件を極めて少額な経費で取得出来る（借り換えの諸費用・抵当権設定の登記費用＆登録免許税くらい？）
・ローン残債を基準で計算すると表面利回り6.5〜7％程度が期待出来る（都心3区において築10年程度の区分マンションだと表面利回り5％取れれば相当良い買い物かと思います）
・今まで自宅は賃貸に出せず一括返済を求められるので無理との固定観念があったのですが、条件の良い融資が引けるなら“元”自宅を賃貸に出せるではないかと思い至りました。（これまでは融資を引くという発想がなかった）
【想定される課題】
・住宅ローンから事業性融資への借換えが想定ほどスムーズに出来るのか（本人の属性や物件の評価に依存すると思っています）
・2度目の住宅ローン減税は受けることが出来るのか（税理士さんの範疇かと思いますが…ネットで調べたのですがなかなか所望情報に辿り着けず断念）
・2度目の住宅ローンが組めるのか（こちらも新規取得物件や本人属性次第かなと思っています）
私は現在30代後半ですが、上記が実現可能だとしたら、もっと早い段階で自宅を購入し戦略的に自宅購入と収益物件化、住み替えを繰り返せば定年までに十分な資産が築けていたのではないかと少し悔しい気持ちになっています。
あ、書いている最中に思い出しましたが住宅ローン減税も金利部分しか控除されないようになったと聞きましたので少し節税メリットも薄くなったのであまり意味のない構想かもしれませんね(^^;)

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20％〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

【関連動画】

https://youtu.be/bDFoSKjr8YE