【投資用不動産のポートフォリオを考える】不動産投資・収益物件

【YouTubeコメント欄2021,7,5のご質問】
毎日有益な情報を動画で説明してくださり大変勉強になっています。
今回質問があったので書かせていただきます。
現在、耐用年数切れの築古物件5棟を法人で運営しています。
下記の理由から築古が好きで築古路線で物件を増やしてきました。
・利回りが高い
・新築に比べて物件価格の下げ幅が小さい
・借入額に対しての家賃収入が大きいので借入額を抑えられる
今までは築古でも融資してくれる公庫やノンバンクを使ってきました。
今後さらに事業拡大していくために信金に融資相談に行ったところ、耐用年数越えの物件ばかり持っているために信用棄損しており、新築物件でないと融資できないと言われました。
そこで質問ですが、築古ばかりでなく新築も混ぜたほうが事業拡大していきやすいのでしょうか？
自分で土地からプラン作って築古並みの利回りの新築を作るのは難しいので建売で新築を購入する方向で考えています。
個人的に新築は資産価値はあると思いますが、借入だけ多くなって家賃収入の手残りで考えるとうまみがないように思いますが、築古ばかりだと決算書の資産と借入のバランスが悪くなってどこかで融資が止まるようにも思います。
ぜんさんはどのようにお考えか意見をお伺いしたいです。
過去動画をまだ全て視聴できていないので、もしすでに同じような質問を解説されている動画がありましたらその動画を教えていただけると幸いです。
また、ぜんさんが今どういうスペックの物件を運営されているのか気になります。（場所、価格帯、利回り、築年数、借入先など）話せる部分だけでも構わないので解説していただけるととても参考になります。よろしくお願いいたします。

【ROIの計算式】
ROI=（年間賃料収入 – 融資返済額 – 経費）÷ 当初自己資金×100
※満室想定・税引前

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社ぜんゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20％〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

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