【twitterDM2021,6,25のご質問】
いつも動画ありがとうございます。
大変参考になり、感謝いたします！
また一点ご質問させていただきます。
先日、2棟目となる築浅アパートを購入いたしました。
概況は以下の通りです。
・築5年総戸数2戸のアパート
・駐車場付き
・価格2000万円
・利回り8%
・地銀フルローン
・期間16年で耐用年数内
・金利1%台
本来なら規模拡大に向けてもっと大きい物件を購入したいところでしたが、
・新規の金融機関との取引実績作り
・フルローンが引けたこと
・小さくても一歩進みたい
という観点から購入に至りました。
これもぜんさんのYouTubeに背中を押されてのことです。
本当にありがとうございます。
フルローンで融資期間16年で短いため、返済比率が85%ほどになってしまいました。
ここで２点ご質問なのですが、
質問1:規模も小さく破綻することはないのですが、ぜんさんならやはり購入を控えるべきでしたでしょうか？
質問2:築浅or新築で耐用年数内のフルローン融資ですと、どうしても返済比率がかなり上がりそうですが、この辺のケアの方法や考え方をお伺いしたいです。
フェーズとしては規模拡大フェーズとなります。
繰り返しとはなりますが、ぜんさんのお陰でマインド・知識ともに向上し、大変感謝しております。
暑い中ですが、お体にはお気をつけてお過ごしください。
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20％〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【関連動画】
https://youtu.be/jHZ-FsC3U64
いつもありがとうございます．
金融機関の新規開拓ですが，なかなか思うように進みません．
というのは，メインバンク（定義不明）があって，そこの融資条件がいつも良くて他の金融機関にお願いできないのです．
今回（RC1棟）も，別の金融機関にお願いしようと思っていましたが，他の金融機関は金利，融資期間，自己資金全てにおいて自分のメインバンクと言われる金融機関の条件と比べて悪くなって，どうしても借りようと思えません．
善さんが好きでない，掛け持ち審査（ちゃんとまえもって情報提供はした上で）をしてるのが原因かもしれませんが．
メインバンクが自分の属性などよく知っており，自分の評価も良くしてくれています．
今後のことを考えると，様々な金融機関との関係性を作って広げていきたいと思っていますが，うまくいきません．
何でも正直に話すスタンスなので，メインバンクから物件考えていませんか？と聞かれると，「今これこれを考えています．」とお答えすると，飛びついて，「ぜひやらせてください」と言われてメインバンクが良い条件を出してきます．
今の状況で貸してくれるメインバンクを大事にして，いずれ融資も厳しくなってきた時点で，他の金融機関を探すのが良いのかもしれないと今は思っています．
でもそういった状況で貸してくれるでしょうか？
あえて，条件の悪い金融機関を開拓目的で融資をお願いするのはいかがなものかと思いますが，善さんはいかがでしょうか？
質問者やゼンさんのご体験（CFが他に充分に有り、返済比率が高いけど安全性が高く銀行さんとの取引実績を造る、仲介人や店との波及効果もあること等）は参考になりました。動画配信、ありがとうございます。