【建売新築アパート購入時の注意点】不動産投資・収益物件

【2021,3,30twitterDMのご質問】
いつもTwitterやYouTubeを拝見し勉強させて頂いております。
為になる情報をありがとうございます。
２点ご教示頂きたいことがございます。
私は関西在住30歳、アパート一棟、戸建一件、区分一部屋を所有している駆け出し大家です。
この度、某検索サイトで気になる物件を発見しました。
関西の主要駅から徒歩圏内、現状は更地、売買契約後に利回り8%の木造アパートを建設して引き渡すものです。
建築確認取得済みとのことで、工務店、司法書士指定です。
長期間広告に出ているようですが、需要も高いエリアながら金額も小振なので、昨今の融資状況に鑑みても手が出せそうな印象です。
お伺いしたいのが、この場合、売主は更地からアパートを建設して売却されるので、土地を購入して工務店を探して建設する場合と比べ、売主の利益が乗っていて割高になる一方、支払が全額引き渡し時と言う事であれば、工務店の倒産などの建設リスクが回避されると認識しています。
自宅を建てた際はそうでしたが、当該物件が実際そうなのかは分かりませんが。
この認識に誤りや欠けている視点等補足がございましたらご教示頂けますと幸いです。
また土地からアパートを建設して売却するスキームから、売主は当該土地を所有する不動産業者とお見受けしますが、仲介業者を通さず、謄本などで所有者を確認し、直接契約を行う事で仲介手数料がかからないメリットはある一方、指値のハードルや取引トラブルなど、どのようなデメリットがあるのか、思い当たる事がございましたらご教示頂けますでしょうか。
長くなりお手数をおかけしますが、若輩者にご教示いただけますと幸いです。
よろしくお願い致します。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社ぜんゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 25%〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り9％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

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