【積○ハウスでアパート新築してもいいのか？】不動産投資・収益物件

【YouTubeコメント欄2021,1,27のご質問】
相続を機に、不動産投資の勉強を始め、ぜんさんの動画に辿り着いた者です。
いつも要点をおさえてわかりやすく解説頂き、ありがとうございます。
早速の質問を失礼いたします。
親がボロ物件が建っている土地を所有しており、土地の有効活用として、大手ハウスメーカーＳから、以下のような提案を受けています。
今後、相続が発生する予定ですが、金額が大きく不安なため、ぜんさんにこの提案への率直な意見を頂きたいと思い、コメント致しました。
【概要】
所在：人口増加中の地方都市で人口5万人〜10万人
駅徒歩30分以内
所有土地（対象地）：約1000㎡
第一種低層住居専用地域
構造：軽量鉄骨造2階建て
建物延床面積：約650㎡
間取：1LDK×4戸(駐車場1台)、2LDK×6戸(駐車場2台) 、総戸数10戸
表面利回り：約5.5％(満室家賃/総事業費)
実質利回り：約1.7％程度
管理形態：一括借上(借上料率90%)
補修特約(約35万円/月)加入
査定賃料：年間約1000万円(ここから借上手数料10%と共益費を管理会社へ支払）
※高級仕様につき当該エリア最高水準家賃設定、家賃下落は7年ごとに2%程度の下落を想定。
借入額：約1.4億(自己資金約2500万)
借入期間：35年
借入金利：約1.2%程度（35年固定）　
積○ハウス担当者は「立地も良く、本物件は高級仕様で近隣賃貸物件との差別化もできているので、極めて安全な投資であり、また、売却も容易にできるので出口戦略もしっかりしている。」と主張します。　
親のやることなので後悔のないようにやってもらえれば良いと考えていますが、相続が絡むため、負債となったり、土地を手放したりするリスクが大きいのであれば、相続人として対策を考えないといけないと思っています。　
ぜんさんからみて、この提案への注意点や改善点等がありましたら、教えて頂ければ幸いです。

【ROIの計算式】
ROI=（年間賃料収入 – 融資返済額 – 経費）÷ 当初自己資金×100
※満室想定・税引前

【本件のROI】
ROI＝（年間賃料収入900万円―年間融資返済額490万円―経費90万円）
÷ 当初自己資金2,500万円×100＝12.8％
※経費は年収の10％と仮定します。
※自己所有土地を本来は当初自己資金に換算してROIを算出すべきなので実際のROIはかなり低くなります。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社ぜんゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 25%以上
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り9％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

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