【返済比率は重要なのか？・スルガ銀行融資情報】不動産投資・収益物件

【twitterDM2021,1,21のご質問】
ぜんさんこんにちは。
いつもYouTubeで勉強させて頂いています。ありがとうございます。
私も以前信用金庫に勤務していたので、ぜんさんが信用金庫に勤務していたと聞いた時はすごく親近感を覚えました。
現在は、資産管理会社と個人で賃貸物件を所有して大家業をしています。
今般は、ぜんさんが物件選定時に重視しているROIについて質問がありメールしました。
ぜんさんはROI25%以上を物件購入の指標にしていると常々動画でおっしゃっていますが、家賃収入に対しての融資返済金の割合についてはどのようなお考えをお持ちでしょうか？
例えば、物件価格1億円で表面利回り9.5%の物件購入の検討をしてみます。
諸費用を物件価格の7%とすると700万円、融資条件が1億円のフルローン、金利1.5%、期間20年、経費率20%と仮定すると、年間で満室時家賃収入950万円、融資返済金579万円、諸経費190万円、
ROIは950-579-190=181、181÷700×100=26%となります。
一方で家賃に対しての融資金返済割合は 579÷950×100=61% となり家賃収入に対して融資返済金の割合が大きくなってしまいます。
私が新規の物件購入を検討する際には融資金返済割合が満室時家賃の50%以上とならないようにしています。
ぜんさんは融資金返済割合が高くてもROIが25%以上なら前向きに購入を検討するのでしょうか？
それとも融資金返済割合についても何か指標があるのでしょうか？
長文となりすいませんが融資金返済割合についてぜんさんの見解を教えてください。よろしくお願いいたします。
余談ですが、今日スルガ銀行に収益物件に対する融資状況を電話で確認しました。
ホームページでは全国の物件が対象となっていますが、実際は1都3県、静岡県、札幌市、仙台市、名古屋市、福岡市の物件としているそうです。
また、融資期間についてRC、鉄骨は60年-築年数、軽量鉄骨、木造は50年-築年数でみてくれるそうです。
ただ、最長で30年且つ年齢が81歳までとのことです。
一時期は大変な状況でありましたが、ここにきて少しずつ不動産融資が開かれてきているイメージがあります。
融資付が難しい築古い高利回り物件にも利用できる可能性大であり今後期待できそうです。

【ROI】
ROI=（年間賃料収入 – 融資返済額 – 経費）÷ 当初自己資金×100
※満室想定・税引前

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社ぜんゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 25%以上
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り9％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

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