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【YouTubeコメント欄2020,12,10のご質問】
いつもお世話になっています。
ぜんさんのおかげで不動産賃貸業は順調に進んでいます。色々とありがとうございます。
一つご質問があります。今年１月に立ち上げた法人で初めての決算があるのですが、今の税理士さんに、リフォーム等やもろもろの費用の経費計上があるので黒字にするのは厳しいと思いますと言われました。
そのことを知り合いに紹介して貰った別の税理士さんに相談したら、頑張って黒字にしてくれると言って貰えました。
その別の税理士さんに頼んだ場合は決算費用やもろもろの費用を入れてMAX約10万円くらいかかりそうです。
今の税理士さんなら決算費用は必要ありません。
しかしこのままでしたら、赤字決算になってしまいます。
ぜんさんでしたら、どうしますか？ ぜんさんの目線でのご意見頂けたらありがたいです。
【参考動画】
赤字回避裏技有・資産管理法人が不動産賃貸事業を拡大する際にやるべき事・不動産投資・収益物件
赤字決算でも銀行は事業実績を評価してくれるのか？
【国税庁HPリンク】
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/hojin/07/07_03_01.htm
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り9％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【関連動画】
https://youtu.be/JiFOmaPNBW8
https://youtu.be/pPJ1hFjjBEY
いつも動画拝見しております。ありがとうございます。
個人での住宅ローン融資についてご意見お聞かせください。
2019年、50歳で不動産投資を始め、現在、個人で区分マンション2戸、
同年8月法人を設立し区分マンション3戸保有しております。
（1DK～3DK、横浜、大阪、福岡、広島）
本業はサラリーマンですが、このたび子供の進学上の利便性を考慮し、借上社宅をやめ、
中古マンションを購入し、住宅ローンを組もうかと検討しております。
（借上社宅の転居は、自己都合とみなされ原則認められない）
今後の事業拡大に向け、住宅ローンを組むことはその足かせになる
可能性、
本業での住宅費の補助を受けられるメリットがなくなることは重々承知して
おりますが、年齢的に住宅ローンを組む上でのラストチャンスとも考えております。
また、本業における転勤の可能性もあるため、現在の赴任地（地方都市）で
購入した物件を第三者に貸すことで賃料収入を得るという可能性も考慮しています。
（地方都市でも価値の下がりにくいエリアの物件で、2000万円程度の住宅ローンを組む予定）
ただ、今回の進め方により、今後の融資や事業拡大を続ける上での分岐点に
なるような気がしておりますので、以下のアドバイスを頂きたくお願い申し上げます。
１．個人、法人の残債がそこそこあるため、どれくらいの住宅ローン金利になりそうか？
そもそも個人の住宅ローンが組めるのか？
（金融機関によるとは思いますが。）
２．個人での住宅ローンを組むより、もっといい方法（裏技）はあるか？
不動産投資における私の方針としては、何とか2期目の法人を黒字化し、少額のCFで
あっても、出口戦略（確実な売却益）の見える区分中心で拡大し、定年後も続けていく
ことを前提としています。今後の物件購入においては、ある程度の頭金を入れ、CFと
BSを考慮した安定運用をしたいと考えています。
※本業の年収は750万円（定年60歳）、金融資産 約4000万円（法人、個人合算）
※残債は個人で3500万円、法人で2600万円。
（月額CF 個人で約4万円、法人で約4万円（空室中の1室が埋まると約10万円））
※直近の状況ですが、2020年3月に売出しのあった近隣の築浅ファミリーマンション
（2100万円・12月空室にて引渡し、2021年1月賃貸募集予定としていた）を法人名義、
個人名義で事業用融資として複数行（地銀、信金）に融資審査を申し込みましたが、
すべて否決されました。
※実家（関西）の親との共有名義の区分マンション（残債なし）、有価証券（上場株式）は、
上記事業融資を受ける際の不動産担保にはならないようでした。
回答いただきたく、どうぞよろしくお願い申し上げます。