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【YouTubeコメント欄2020,12,9のご質問】
ぜんさんいつも勉強になる動画配信頂きありがとうございます。すごく楽しく勉強させて頂いてます。
私は兵庫県下にて不動産会社に勤務しながら、不動産投資を6年程前から始めてます。
年収は1300万くらいで、家賃収入は年間950万くらいです。 年間キャッシュフローは約50％です。
今回ご相談がございます。
私もぜんさんのように不動産投資を本業として規模を拡大したいと考えております。
その為に、20年近く勤務した会社を来年退職して独立を予定しております。
現在、購入を検討中の良さそうな物件があり、もう1棟購入後に独立するか、新しく設立した法人で購入するか非常に悩んでおります。
今の属性では銀行融資は頭金1割でなんとか購入出来そうですが、独立すると直ぐに購入するための融資が難しいのではと考えております。
独立後は軌道に乗るまで現在の家賃収入だけでは厳しいと思っております。
もう1棟購入後に独立して少しキャッシュフローの余裕を持たせるか、独立しても直ぐに融資が受けられるのであれば、今回は見送り独立後良さそうな物件があれば購入を進めていく考えです。
銀行融資と不動産に詳しい方は珍しく、是非ともぜんさんの意見を伺いたいです。
大変お忙しいところ恐縮ですが、何卒よろしくお願いいたします。
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り9％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【関連動画】
https://youtu.be/JiFOmaPNBW8
https://youtu.be/pPJ1hFjjBEY
ためになる動画を毎日本当にありがとうございます。
日々視聴しており、ものすごく勉強になっています。
質問させていただきたいことがございます。
（今回の動画とやや似た質問です。）
自身の現在の状況は、
○年収（額面）1800万円
○一部上場企業勤務（不動産業ではありません）
○年齢 アラフィフ
○金融資産 2.5億円（現金、上場企業株、投資信託、外貨）
○持ち家 なし（借家住まい）
○借金 なし
○不動産投資経験 アパート1棟を自主管理、その後売却 のみ
現在は収益不動産なし
○（サラリーマン経験により）経理・財務は一通り知識有り
○家族 妻1人（妻は経済的に独立しており、家計は別のため、妻の資産は上記資産には含めず。借金をしての不動産投資には一応理解あり）
という状況で、今後、収益不動産を増やし、まずは、2〜3年で総資産10億くらいを目指し、15年くらい（70歳手前くらい）で純資産10億くらいでEXITし、その後は賃貸経営ではなく、その元手で配当金生活をしたいと目論んでおります。
質問１
その為には、どのような戦略をとるのが近道and/or低リスクとなりやすいでしょうか？
例えば
・どのような金融機関（メガ、地銀、信金etc.）から回るべき？
・建物種別（ＲＣ、鉄骨、木造）は？
・地方高利回り、都心キャピタル狙い etc.
以前の動画も拝見しましたが、上記資産背景でもオリックスの枠から使う方がよいのか？もしくは、いきなりメガ、特にりそなのプライベートバンク部などがよいのか？
物件種別も、一概に｢これ｣というものはなく、様々な進め方があるとは思うのですが、ぜんさんのご意見をうかがいたいです。
質問２
希望としては、会社を退職したいのですが、サラリーマンをやめると融資への影響がありますでしょうか？
上記資産背景で、早期に法人で総資産10億・純資産2億レベルになれば、もはや上場企業勤務であることは関係なくなりますでしょうか？
退職しますと、退職金が手取りで2〜3千万円くらいは入ってくると思いますので、このお金も使えるようになります。
不動産投資については、いろいろと勉強しておりますが、正直、自分のようにかなり恵まれた環境からスタートする事例はほとんど見つからず、ぜんさんなら、今までの豊富なご経験から何かご意見を言って下さるだろうと考えまして質問させていただきました。
2.5億円程度の資産は（本当のお金持ちから見れば正直ゴミレベルではあることを自覚しておりますが）、ややもすると自慢と取られかねないため、中々相談出来るところもございません。
長文失礼いたしました。
お忙しい中恐れ入りますが、どうかよろしくお願いいたします。
ぜんさん、今年も誠実な動画配信をしてくださって、ありがとうございました。本当に勉強になります。来年も動画配信楽しみにしてます。来年もぜんさんにとって良い年になりますように。