【質問の内容】
ぜんさんいつも有益な情報ありがとうございます。
私は1年以内に不動産投資を始めよう考えており、勉強している最中で下記戦略についてコメント頂けますと嬉しいです。
私が今考えている戦略は、土地の仕入から建設、運用まで全て自分で行うことです。
具体的には、都内の人気エリアである山手線内側に30〜60坪程の土地を仕入れ、4〜8戸程の小規模RCマンションを建て、キャピタルゲインが狙えるなら完成後売却、いい買い手が見つからない場合は自己所有で運用しようと考えております。
当然、土地の仕入や客付の良い建物を建てる為のノウハウは必要と思いますが、それがどれほどのハードルなのかはやってみないとわからない部分もあります。
なので、ぜんさんが過去動画で説明されているように、まずは1000万円ほど自己資金を入れて株式会社を立ち上げ、郊外に4000〜5000万円ほどの新築木造アパートを建てて売却、もしくは運用を行い、成功してから都内に進出したいと考えております。
都内に出る前にRC造を経験してからでもいいかもしれません。
個人デベロッパー(＋大家業)のイメージです。都内では仕上がり(土地＋建築費＋諸費用)2〜5億位の物件をイメージしており、販売先のターゲットは相続税対策をしている富裕層です。
私の属性は、33歳男性、一部上場企業、額面年収1400万、妻と4歳の子供がおり社宅に住んでおります。
資産は現金で700万、積立NISA/DC/自社株/その他株式などで700万で借金はありません。
お伺いしたい点としては、
①土地仕入れから運用まで自分でやることによって中間マージンを無くせる分、高利回り物件を建てられると思いますが、不動産業者でない個人がやるのは無謀でしょうか？やはり、買う側としてみたら、個人デベロッパーが建てた物件なんか買いたくない、となるのでしょうか？
②質問①に関連しますが、個人デベロッパーへの銀行融資の審査基準は、通常の不動産投資に比べていかがでしょうか？
③毎月の家賃収入がベースのインカムゲインを積み重ねる(複数所有する)よりも、デベロッパーとして物件を建てて販売するキャピタルゲインの方が、難易度は上がると思いますが純資産の増加ペースは早いと思いますが、ぜんさんとしてこのやり方はお勧めできませんか？
以上、よろしくお願いします。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。

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※弊社の買取目線は以下の通りです。
・１棟レジ（ALLレジ）
・１億円〜１０億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から３０km圏内（できれば２５km圏内）
・駅徒歩１０分以内
・新耐震基準
・グロス利回り９％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り１５％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

【関連動画】

https://youtu.be/fDhG_QnT8h4