【YouTubeコメント欄2022,1,28のご質問】
いつも有益な情報を配信して頂き誠にありがとうございます。
昨年YouTubeでご質問させて頂き、その節は丁寧にご回答頂きありがとうございました。
ぜんさんのYouTubeのお陰で、融資に纏わる勉強をさせて頂き昨年もう一棟購入する事が出来ました。
今回追加でぜんさんにご教授頂きたい事がありコメントさせて頂きました。
一棟収益物件を購入する際の土地・建物の価格内訳はどのように交渉されていますでしょうか？
それとも交渉などは無く、固定資産評価額での按分を基本とされていますでしょうか？
私が昨年に購入した物件の契約書には土地・建物の金額内訳の記載が無く、確定申告の時期が近づいておりどのように申告すべきか悩んでおります。
私もぜんさん同様規模拡大を目指しており税金面での減価償却よりも次回の金融機関からの融資を大切にしたいと考えております。
土地・建物の按分割合を建物に多くした場合に金融機関に対する信用、融資額に影響はありますでしょうか？
お忙しいところ大変恐縮ですがご教授頂けると幸いです。 何卒宜しくお願い致します。
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20％〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【ご注意】
不動産仲介・融資斡旋・個別相談・コンサルを一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。
【関連動画】
https://youtu.be/sIFgNNJNdIQ
いつも動画で勉強させて頂いています。
これから実際に行動(物件購入)しようと考えている、都内在住のサラリーマンです。
目標は高く掲げており、かなり無謀な挑戦だとは思いますが、目標にどれだけ近づけるかアドバイス等いただけると幸いです。
また、その他の最速の道があればご教授ください。
[目標]CF200万/月
[達成期間]10年以内または最短
[属性等]
家族:妻(専業主婦)、長男6歳、次男3歳
年収:890万(41歳会社員)
預金:4800万、学資保険:700万、ジュニアNISA800万(子供名義)
住宅ローン残債:4900万
その他借入:なし
[制約］
会社の規則で法人化はできないため、個人で買い進める必要があります。不動産投資をするのは問題ないです。
[進め方案]
土地値のある築古物件(約8000万×2棟)を、フルローン、期間30〜35年、金利は気にしない、を地銀で借り入れて購入(1年目)
次にノンバンクで7000万の築古物件を頭金1500万程度、期間30年、金利は気にしない、で購入(2年目)
この時点で借入が2億３千万くらいになり、法人化ができないので、ここから先の進め方は、2年程度家賃収入を貯めて2000万程度の物件を現金で買うのが良いのでしょうか。
所得税が上がらないよう、減価償却もとりながら進めることや、法人化できないのでこのまま買い続けるにはどうしたら良いのか悩んでいます。
ぜひ、アドバイスを頂けると助かります。
いつもお世話になっております。
ご丁寧なご回答頂きありがとうございました。とても参考になり感謝しております。
これからも収益物件、融資に纏わるご相談をさせて頂ければ幸いです。
引き続きYouTube配信を楽しみにしておりす。宜しくお願い致します。
いつも配信大変にありがとうございます。まさに先日税理士さんから
購入した物件の土地建物の内訳を聞かれ窮しておりました。
評価額の按分でとお伝えしましたが「不動産屋のプロなら普通はそこ重要でしょ」と言われてしまいました。中古物件で売主個人という事もありそんなものなのかなと思っていました。次から気をつけます。