【共同担保とROIの考え方】不動産投資・収益物件

【YouTubeコメント欄2021,12,12のご質問】
いつもYouTube動画にて有益な情報を発信していただき誠に有難う御座います。
私は埼玉県南部に在住し、昨年より専業大家を営んでおります。
ぜんさんの動画の存在を最近知り、もっと以前よりぜんさんの仰る内容で勉強を進めていれば、現在はもっと資産規模を拡大することができていたのではないかと反省しています。
その位、発信していただく内容には有益な情報が多く、本当に勉強になっております。
そこで今回初めて質問をさせていただきたくコメントをさせていただきます。
現在、築古物件の購入についての準備を進めております。
融資先として金融機関を2つに絞ったのですが、どちらを選択すべきか悩んでおります。
＜プロフィール＞
埼玉県南に在住。
2014年より不動産投資を始め、2020年より専業大家になる現在42歳。
現在の規模は一棟物件が11、戸建てが5、総部屋数は66部屋。
法人個人合わせて総投資額は3億強。
年間賃料収入は約3500万円
税引前キャッシュフローは約1800万円
返済比率は約35％。
いわゆる築古土地値物件を買い進めており、残債1憶8千万円に対して所有物件の土地積算の総額は路線価ベースで2億4千万円となっております。
建物は耐用年数切れでほぼ無価値な物件ばかりです・・・汗）
兼業大家時代はアパートローンを多用していたため1都3県で色々と購入をしていましたが、専業後は融資先との関係性を重視し大家業を営む埼玉県南に購入エリアを絞っております。
小規模（小部屋数）な築古を土地値で取得、いずれ建替えも視野に長期ホールドする戦略で規模拡大してきましたが、未だ実際に建て替えをおこなった事はありません。
＜今回の購入物件＞
埼玉県南のターミナル駅から徒歩12分。築42年ですが土地は120坪の整形地。
前面道路が位置指定とはなりますが、販売価格6700万円に対し路線価7400万円で、いわゆる土地値物件です。
表面利回りは8.5％。部屋数10部屋で現状は満室。
＜選択肢＞
①新規開拓をした地元のS信金　融資額6000万円　期間15年　金利2.5％
②兼業時代からお付き合いのあるノンバンクのM銀行融資額6540万円　期間25年　金利2.9％
購入物件以外に共同担保に2物件が必要
①のメリット：新規に信金との取引実績が作れる。購入物件の抵当権のみ。
①のデメリット：築古ながら何とか期間を引っ張って貰ったが、それでも年間CFが100万円しか出ない。
②のメリット：期間が長くレバレッジも多くかけられるため年間CF230万円。
②のデメリット：共同担保として2物件を差し出すことになる。
①であればROIはおおよそ10％弱
②であればROIは35％となりますが共担に2物件も取られてしまいます。
現在に至るまで、融資を使う際にはレバレッジを最大限にかけ、戸建てや融資に不向きな物件などは現金で購入する。とメリハリをつけてきたつもりです。
そうなると自ずと今回も②となるのですが、共同担保の候補である２物件に関してもそれぞれ築30年は過ぎており、数年後に来るであろう建て替え時の資金調達の足枷になるであろうと危惧しております。
ノンバンクのM銀行も先々は一部繰り上げすることにより共担の抵当は外せるそうですが、その際には相当額の返済が求められるので、資金効率は悪そうです。
私の事業規模だと、①を選択した際に想定する自己資金を逆算すると1年ほどは次の物件購入に充電期間が必要となり、①と②での自己資金差異500万円強はとても大きく感じます。
とは言え、ここは信金さんとのパイプも構築しつつ、他の所有物件の建替えや売却計画の足枷にならぬよう極力は共担戦略を避けるべきかとも悩んでおります。
この物件も購入後は長期ホールドすることを前提としているのですが、どちらの融資条件を選択すべきでしょうか？（どこまでROIを追い求めるべきでしょうか？）
共同担保をフルに活用してでもROIを確保すべきでしょうか？？
大変長文で恐縮ですが、率直なご意見を伺えると幸いです。
何卒よろしくお願い致します。

【ROIの計算式】
ROI=（年間賃料収入 – 融資返済額 – 経費）÷ 当初自己資金×100
※満室想定・税引前・当初自己資金には購入諸経費も含む

【参考動画】
購入条件（ROI 25％）を妥協してでも収益物件を買うべきなのか？

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社ぜんゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20％〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

【ご注意】
不動産仲介・融資斡旋・個別相談・コンサルを一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

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