【twitterDM2021,7,12のご質問】
いつもぜんさんのYouTube配信を見て、不動産投資の勉強をさせて頂いております。
誠に有難うございます。
現在、融資検討して頂いている某地方銀行から、以下のようなコベナンツ条件付きの融資を提案されております。
このコベナンツ条項に関して、借り手である私にとってあまりにも不利益が大きいのか、それとも、リスクをとってレバレッジをかけて不動産投資を拡大していく際には必ず満たすべき条件であり、借り手である私にとってそこまで不利益ではないのか、ぜんさんでしたらどのようにお考えでしょうか？
最終的には、このコベナンツ条件を受け入れるか否かを自分で判断するべきです。
ただ、不動産投資の経験が乏しいこともあり、何か見落としているメリット、デメリットがあるのではないかと考えて、ぜんさんにお伺いしている次第です。
少しだけでも、何かお考えをお聞かせ頂けますととても助かります。
背景としては、まず、今年の4月に1億円程度の築30年の木造アパート１棟を、個人名義で購入しました。
こちらは個人の所得税の節税目的です。
次に、現在、資産管理法人を新設して、２棟目（法人としては１棟目）の築32年のRCアパート、価格1.6億円、表面利回り7%の購入を進めており、某地方銀行に融資を申し込みました。
その結果、以下のような条件のコベナンツ条項つきの融資を提案されております。
財務制限条項として、法人の2期連続の赤字を回避すること、債務超過を回避すること、それらに抵触すると期限の利益を失うことになっています。
ただ、債務超過の考え方に関しては、正確には「純資産と役員借入金の合計がマイナスにならないこと」となっております。
それに加えて、物件に関して、毎年、物件の鑑定評価を取得して、鑑定評価の金額が残債を下回ってしまった際には即座に適切な修繕を実施すること。
修繕後でも再度の鑑定評価が残債を上回らない場合には、その差額を繰上返済すること。
また、さらに毎年、物件の経済的耐用年数の評価を取得して、耐用年数が融資の残期間を下回ってしまった際には即座に適切な修繕を実施すること。
修繕後に実施する再度の耐用年数評価でも耐用年数が残期間を上回らない場合には、その期間の差分に相当する金額を繰上返済すること。
融資としては、物件価格1.6億円に対して融資金額1.６億円のフルローン、期間30年、金利1％となっています。
ただし、融資金額の数%をコベナンツ手数料として、最初に支払う必要があります。
私の考えとしては、融資の条件がとても良いことから、この条件で融資を受けて物件を購入し、まずは最初の数年間きちんと運用することができれば、その間に元金返済も大幅に進みますので、数年後にはコベナンツ条項に抵触するリスクは大幅に下がるし、万一、コベナンツ条項に抵触してしまっても対策が取りやすくなる、と考えております。
最後に、私のサラリーマンとしての属性は、年収3,000万、金融資産１億円、家族4人（専業主婦の妻と、未成年の子供2名）です。
いきなり長文のメッセージを大変失礼致しました。ぜんさんのお考えをお伺いできましたら、大変、嬉しいです。今後とも、ぜんさんのご活躍をお祈りしております。

【参考動画】
コベナンツ融資の本質とは?

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

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※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20％〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

【関連動画】

https://youtu.be/8_ahwAP6HMY