【twitterDM2021,7,4のご質問】
ぜんさん、いつも動画で勉強させてもらいありがとうございます。
お忙しいところ恐縮ですが、質問させてください。
2019年より不動産投資を開始し、個人で横浜市にアパート1棟(融資)、法人で川崎市にアパート一棟(融資)、戸建て一棟(現金)を所有しております。
年収は1200万、金融資産は2000万円、年齢は40歳代です。
目標は2029年までに年間CFが1000万円、純資産1億円です。
現所有のアパートはすべて築古のため、融資は地方銀行で金利3%半ばのフルローンで、その金融機関は金利が高いですが3億までは融資していただけるようです。
今後の規模拡大のため、BSで資産超過のため、利回り重視ではなく、土地積算重視で購入しておりアパート2棟とも土地値が購入金額の80-90%で、現在3棟目を購入検討しているのが葛飾区の築古アパートで表面利回りは約8%ですが、土地値が購入金額の110%あり、購入の交渉中です。
現在の融資額は約7000万円で、今回物件購入すると融資額が約1億4000万になる予定です。
今回の相談点
①今回も同じ地方銀行で金利約3%半ばでフルローンで行けそうで、資産超過のため積算重視で購入進めているため、更に来年初にはもう1棟購入できると思うのですが、今回購入検討中の葛飾区のアパートはCF利回りが約1.8%と低く、この低さで購入して良いのか悩んでおります。
②物件の場所が荒川と江戸川に挟まれており、ハザードマップで見ても少し心配なエリアですが、火災保険にしっかり加入しておけば、そこまで心配することはないと考えておりますが、注意点ございますでしょうか。
③今後、資産超過分に余裕が出て来次第、利回りが高い物件も購入していきたいのですが、今まで積算重視の銀行からしか融資していただいていないため、どのような融資戦略が考えられそうでしょうか？ 資産超過をギリギリキープしながら、積算重視物件+利回り重視で規模を拡大する方法は良いのでしょうか？
お忙しいところ恐縮ですが、アドバイス宜しくお願い致します。

【参考動画】
キャッシュフロー0円の収益物件を購入する理由

債務超過になるよね？収益物件を買い進めた場合の修正貸借対照表

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20％〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

【関連動画】

https://youtu.be/jHZ-FsC3U64