【当社売主物件につき仲介手数料不要はメリットあるのか？】不動産投資・収益物件

【twitterDM2021,6,25のご質問】
質問です。
都内のある不動産会社でレジ中心で木造、RCの収益物件を仲介している業者さんがいるのですが、仲介だけではなく、その会社の売主物件が結構あり、仲介手数料不要、登記費用無料となっています。
例えば、神奈川県木造アパート築30年利回り9%で5000万円の場合、下記3択の場合どれが一番良いのでしょうか？
①金利3.6%30年、フルローン、売主物件のため仲介手数料不要、登記費用無料
②金利3.6%30年、90%融資、10%自己資金
③金利3.0%30年、90%融資、10%自己資金
私は①が自己資金の手出しが少なく良いと思うのですが、売主物件ということで不動産屋が相当な利益を上乗せしている可能性もあるかと思い、心配しております。
ただ、相当な利益が乗せられているとはいえ、①は不動産会社が仕入れに成功され、市場の利回りに見合う条件の物件であれば、手出しの少ない①でも良いのかなと迷っています。
今後、継続的に規模拡大していきたいのですが、自己資金（現金）が重要になってくると思いますので、売主物件ばかりを狙っていけばキャッシュをある程度キープしながら買い進めできるかと思いますが、この辺りどのように考えれば良いのでしょうか？
ぜんさんは売主物件を購入したり、魅力を感じることはありますでしょうか？
基本、そのような条件に惑わされず、物件自体の価値を見極めて購入すべきだと思うのですが。
宜しくお願い致します。

【ROIの計算式】
ROI=（年間賃料収入 – 融資返済額 – 経費）÷ 当初自己資金×100
※満室想定・税引前

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社ぜんゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20％〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

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