【YouTubeコメント欄2021,6,7のご質問】
相談したいことがあり、この場を借りてよろしいでしょうか？
私は４０歳 バツイチ 年収９５０万 旧財閥系の上場企業に勤めています。
２年前に法人を立ち上げ、現在３期目です。
あまり金融機関には頼らずにリスクを減らして現金で戸建て投資をしてきましたが、ぜんさんの動画でレバレッジを効かすことも必要と思うようになりました。
現況としては
・戸建て２戸 総額２０００万 表面利回り１２％ で運用していますが、少額のリフォーム費用や購入諸費用などを一気に償却して経費にしていたため、法人としては二期連続赤字になっています。
なお退職金などの見せ金や株、住宅ローンも含めて、金融純資産４５００万円です。
このほど黒字化も目指して、物件価格６０００万円/表面利回り８%弱/築８年/木造の物件を三宮から１０分圏内で見つけ、自己資金１０００万円で金融機関にあたってきたものの
・持病の関係で団信が必要な属性重視の借りやすい金融機関は全滅。
・信金３つは法人が赤字なので、融資に前向きにならず。
・不動産に積極的な信組は支店は乗り気で稟議があがったものの、本部で私の国内・海外の転勤可能性があるので融資否決。
・地銀も耐用年数内の融資のみで金額が延びず。
・この地銀は赤字は気にしてない模様で、１４年融資で融資金額は物件価格の半分くらいまでが限界でした。 このように、自分が開拓で回った金融機関は全滅に近い状況となりました。
初回融資を得るのが難しいことを肌で感じています。
現況では作戦の立て直しが必要と思い、次のような計画で考えています。
・今期の大型物件の購入はあきらめる
・３期目は費用の圧縮などでなんとか黒字化を目指す
・今回の金融機関回りで金融機関ごとの特性がわかったので、それぞれに合った物件の融資打診を来期に実施する。
・経費削減などで自己資金を１５００万円に増やし、1億弱の一棟ものなどを購入。
というシナリオを描いています。
ぜんさんならこう動いていく、こうしたほうがいいんじゃないか？というアドバイスがありましたら、ぜひともご教示いただきたいです。
お忙しいところ、申し訳ありません。よろしくお願いいたします。
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20％〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【関連動画】
https://youtu.be/jHZ-FsC3U64
善さん 質問者です。早々のご回答ありがとうございました。
自分の質問の裏の部分まで善さんはかなり読まれていたのでびっくりしています。
自分としては”うまくいっていない”と思っていたので、次善の策がないかと相談させていただきましたが”正解です”といっていただけてうれしいです。
（”どうしたらいいかわかりません！！教えてください！”
では、何も考えていない経営者となりとしてはダメだと思い、自分でも兼ねてから練っていたPlanBを書き、ご意見を伺った次第です。）
積極的に金融機関を回れたのも善さんの動画を見ていって、これは思い切ってやらねば！と思ったからで、普段のエンジニア職とは異なる行動に戸惑いつつも半分楽しみながらやることができています。
回答に関して（長くなってすみません）
①金融機関は本心を言わない
まさしくその通りと考えています。 信金さんは「検討してみます」の回答から１か月返答なしで、電話督促してやっと「赤字なので・・・」という微妙な回答でしたので、多分検討の土俵すら乗るレベルでなかった？と思っています。
②強味・開拓時のエビデンスなど
その通りです。自分の強みは理解してますし、金融資産・現況の賃貸状況・簡単なプロフィールはパワポにまとめたうえで提出いたしました。 やはり”コトバ”と”カキモノ”ではカキモノを重視するだろうと思ってのことです。
訪問時にすべてエビデンス提示ができるように、紙ファイル＆タブレットで即時お見せできる体制を整えていました。
③団信
”やる気Max銀行”の通常団信・ワイド団信を今回双方とも通して、どちらも否決になりました。属性などからはほぼフルローンが可能との話を頂いただけに、団信だけがネックになったのは残念です。
これ以上の団信必要な金融機関訪問は無意味としていましたが、審査はタダですからダメ元で行ってみるのはアリかと思いますので、もう少し粘ってみたいと思います。
④運転資金
今回の物件が購入出来たら今期に運転資金借り入れを考えていましたが、黒字が印象いいのは確かなので来期にかけたいと思います。
コロナ関連で戸建て一戸で先日退去されたので、今期はコロナ融資のみを申し込んで終わりにしようと思っています。
⑤戸建ての売却について
実は今回の物件が買えれば資産価値が高い方の戸建て（簿価1300万/市場価格で1900万）を売却して4棟目物件の頭金に・・・・と考えていました。
というのも、信組の共同担保に入れて審査していたのですが、金額にして1000万程度の増額。善さんの過去動画にあったように融資評価は約半額という言葉を実感しました。二戸完全に売るつもりはないのですが、善さんの言うとおりのシナリオでした。
ですが、現状で売ると仰るように収入が一気になくなるので、次の物件が買えるまではそのまま保有にして収入を確保するつもりです。
自分としての考えがおおよそ間違っていなかったとのことなので、自信を持っていきたいと思います。
これからも、YouTubeへのアップ楽しみにしております。
毎日ためになる配信ありがとうございます 実はたまにある善さんの雑談多めシリーズが好きです そこで質問というより希望なのですが、善さんの法人について先駆者がどうしているのかお聞きしたいです 具体的には規模拡大に合わせて管理等で人を雇用しているのか？ その場合どのくらいの規模だと検討する必要があるのか？ 当初は個人投資家のレベルからスタートしても、いずれ善さんのようなレベルになると金融機関は企業として扱う（個人扱いだと借入が多くなるともうそろそろ増やさなくてもいいでしょと言われました）ようになるのか？ などが気になっています 他にも規模拡大すると気づくことや見えてくる視点について、よろしければご教授あるとうれしいです ぶしつけですが宜しくお願いいたします