【銀行から借換の提案を受けました。】不動産投資・収益物件

【2021,4,23twitterDMのご質問】
お世話になります！いつも楽しくYouTube拝見させていただいております。
一つご質問させていただきます。
不動産賃貸業における借り換えの位置付けと拡大戦略について、ぜんさんのご意見をぜひお伺いしたいです。
借り換えをする銀行の意図やメリットは何でしょうか。
もちろん金利収入は容易に想像できますが、その他に「他行の審査が通った事で信頼感がある」「この人はちゃんと返済できるに値する人である」「借り換えのノルマも存在する」この辺りでしょうか。
借り換えは大変ありがたく、少しでも金利が下がるなら喜んで飛びつきたい反面、信用して貸していただいた銀行さんのことを想うと、なかなか結論が出せずにおります。
先日とある地銀に融資打診したところ、融資の話とは別に借り換えの提案を受けました。
内容は「借り換えをしてくれるとありがたい。また借り換えの話があったことを融資を受けている銀行に言えば、金利が安くなるかも知れませんよ」と言った内容でした。
そこで3つほど疑問点がありましたので、ご質問させていただきます。
1、金融機関が借り換えを提案してくるということは、借り換えをすれば銀行評価や実績につながり、今後、融資されやすくなるのでしょうか？
2、すでに融資を受けている銀行に借り換え打診を受けた話をして金利を下げることは、そこの銀行の評価にキズがつくのではないでしょうか？
3、やはり借り換えは融資をしてくれた銀行への裏切り行為であり、今後貸してくれないリスクに繋がるのでしょうか？
また、仮にそうでない場合でも、最低限融資から空けたほうが良い期間など有れば、お聞きしたいです。
長くなりましたが、動画にてご回答いただけますと幸いです。
まとまりのないご質問で大変恐縮ですが、よろしくお願い申し上げます。

【参考動画】
【肩代わり（借換）は絶対ダメ・銀行融資】

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社ぜんゆうすけ
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