【YouTubeコメント欄2021,4,7のご質問】
いつも為になる情報を配信して頂きありがとうございます。
私は福岡県在住の27歳で、不動産の買取再販業者でサラリーマンとして勤続５年で年収600万円です。
本格的に不動産賃貸業を自分でやってみたいと思い2021年3月に資産管理会社を設立し、現在は日本政策金融公庫の創業融資について調査をしている段階です。
そこで、ひとつ疑問点が出てきましたので質問させて頂きます。
以前、動画にて「資産管理法人を設立し、日本政策金融公庫から融資を受け、最初の物件購入の為の資金調達をする」 とお話されておりましたが、日本政策金融公庫への返済はどのように計画すればよろしいでしょうか？
仮に日本政策金融公庫から700万円を金利1.1%借入期間7年で借りたとしたら、毎月8万円ほどの返済が7年間続く事になります。
この8万円の返済を家賃で補うとして、価格が低い中古区分一部屋でシュミレーションすると、家賃収入で借入返済分をカバーできずキャッシュフローはマイナスになってしまいます。
しかし、ぜんさんの動画では、公庫からの融資を軍資金にして、まずは小さな物件を購入し、不動産賃貸業としての事業実績を作るとお話されていたのを拝見いたしました。
8万円の公庫への返済に加え、物件購入代金の融資返済をカバーするとなると中古区分マンション1部屋の家賃収入だけではカバー出来ないかと思います。
最悪の最悪で仮定の計算をしたとして
・価格2,800万円の物件を購入
・物件購入時の諸経費200万円
・総投資額3,000万円
・頭金900万円（総投資額の3割）
・頭金900万円＝資本金200万円＋公庫借入700万円（修繕等の資金のため、半分は残すべきだとお話されていたのも拝見していますが、最悪のケースでの計算です。）
・収益物件購入資金2,100万円を金利2%借入期間15年で借入
上記のケースの場合、表面利回りが11％を超えるような物件であればキャッシュフローはプラスになるのかなあ、とザックリ概算で計算してみたりしています。
とはいえ、不動産賃貸業としての事業実績が無いのに、いきなり2,800万円の物件を購入するための融資を組むのが難しいから、最初は小さい物件を購入して「信用を金で買う」というお話をされていたのではないかなあと、自分でアレコレ考えたことが「ふりだし」に戻ってしまいます。
公庫で創業融資を借入し、物件購入の際の諸経費や頭金に回すとして どのような買い方をしていけば、一期目で黒字にすることが可能かぜんさんのご意見をお聞かせ願いたいです。
ちなみに、日本政策金融公庫の創業融資の返済据置期間は半年と言われました。
かなり、分かりづらい文章になってしまい大変申し訳ありません。
お手隙の際にご返答頂けると幸いです。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 25%〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り9％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

【関連動画】

https://youtu.be/_FeONeENywo