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00:00 intro
00:18 今日の話題：分譲マンションの市場動向について解説
02:26 ①マンション価格の推移
04:57 ②マンション価格の上昇理由
05:06 └(1)地価・建築費の上昇
06:54 └(2)低金利＆住宅ローン控除
09:15 └(3)株価の上昇
10:35 ③今後、どんな戦略をとるべき？
10:46 └(1)インフレをどう考えるか？
11:20 └(2)人口減少をどう考えるか？
12:35 └(3)住宅をどうするか？
18:03 まとめ：マイホーム購入は不動産投資。状況を見極めて今後の戦略を考えよう
について解説しています。
【関連資料】
「首都圏における「中古マンション」の価格動向（2020年12月）」（at home）
https://athome-inc.jp/wp-content/uploads/2021/01/2021012802.pdf
「中古マンション価格（年間版）」（東京カンテイ）
https://www.kantei.ne.jp/report/c2020.pdf
「2020年「路線価」とコロナ禍における地価動向」（旭化成ホームズ）
https://www.asahi-kasei.co.jp/maison/chiebukuro/report/sijou/2020/07/post_2.html
「建築費指数 2011年基準」（一般財団法人建設物価調査会）
「住宅ローン金利比較」（価格.com）
https://kakaku.com/housing-loan/rate/
「新型コロナウイルスによる不動産市場の動向は？」（SUUMOジャーナル）
https://suumo.jp/journal/2020/05/12/172498/
【関連動画】
第216回【日本人と全然違う？】貯金がほとんどゼロのイギリス人。老後が怖くない理由
第21回 【マイホーム】資産価値の落ちないマンションの特徴3選【不動産投資編】
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▼動画資料作成ツール「MindMeister（マインドマイスター）」
https://www.mindmeister.com/?r=571381
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▼リベ大おすすめサービス一覧
▼リベ大おすすめ書籍一覧
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◆インスタグラム
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https://lin.ee/gsTRDUv
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～まずはこのリストの動画からチェック～
お金の勉強初級編-初めての方はここから-
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～お金持ちになるために必要な5つの力～
【貯める】-支出を減らす力を育てよう
【稼ぐ】-収入を増やす力を育てよう-
【増やす】-資産を増やす力を育てよう-
【守る】-資産を減らさない力を育てよう-
【使う】-満足感が高まることにお金を使う力を育てよう-
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◆学長プロフィール
・高校生の時に起業し、起業歴20年以上。
・現在は経済的自由を達成し、友人向けにYouTube・SNSで「お金の知識」を発信スタート。
▼詳しくは学長プロフィールの関連動画をご覧ください
・10年以上『金のなる木』を買い続けた結果【なぜか皆やらない】【人生論】
・第70回 【一番大切なものはどれ？】お金・スキル・道徳・愛 なにか一つ足りない社長の話【人生論】
・第8回 学長が学生時代に稼いだ方法【稼ぐ 実践編】
▼学長へのご意見・ご質問はこちらから
https://forms.gle/LcZ4cJGb9ii3VaWL6
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#両学長
#リベ大
#リベラルアーツ大学
#お金
#不動産投資
試算してみます！
学長おはようございます
気づけば90万人突破じゃないですか！
おめでたいw（＾∇＾）！
ずっと賃貸派です♡
マンションは管理費、修繕積立金が、大変だとも聞きます。今後バブルのあとのように下がるリスクもあります。
不動産投資も興味があったので勉強になりました！
ありがとうございます。
結局都心のリセールある物件買えるのは最低でも世帯年収1200万クラスで、世帯年収1000万以下の世帯は勉強してリセールあるって分かってても買えないんだよね(ローン厳しい、頭金ない等の理由で)
お金持ちがどんどんお金持ちになる縮図は変わらないので、兎にも角にも自分の収入をまず増やすところからですね。(最低でも自分1人で7,800万)
ここで言う価格は評価額のこと？販売価格のこと？
値上がり前に家購入してたら利益出るかもしれないけど、それを売って新しく買う家も高く買うことになるので自分で住む家に関しては買っておけば良かったという事はない。売って利益出たら税金もかかるし。売って安い家や賃貸に戻るのも生活レベルを落とす事になるので難しい。賃貸で良かった。
学長~❗おはよございます!!
マイホーム購入を考えて計画をしておりましたが、学長のお話をよ-く聞き、自分の価値観と向かい合い、賃貸にすることに決めました!!*ˊᵕˋ* 今日もありがとうございます!!○┐
おはようございます！
今日もモチベupになります！
ありがとう！
相続のこと、動画になってますが
事業を立ち上げたリベ大生もいると思います。
事業継承についてお教え頂けたら嬉しいです。
私は酪農、牛乳生産を生業にした法人の後継者です。皆さんに安心、安全な国産牛乳をお届けするモチベupのためにもよろしくお願いします!!!
住宅価値上がるのいいんだけど、固定資産税上がるんだよね、バブルの時
困ってた人多かった
不動産経営に興味ありますが、もう少し小さい資本で稼げる力を鍛えてからにします。
不動産買って人に貸して、賃貸で暮らすのが理想です。持ち家に住んでいますが、近所の人が
外れだったら辛いかな。
ど田舎に住んでますが、駅近がマンションが立ちまくってますが、毎年、人工減ってるのに
大丈夫なのかなと思う
やはり、不動産は欲しいですね
東京に実家があるので将来は東京で不動産が欲しい。
中古マンションも大阪で言えば（中心5区や北摂はとくに）2010年前後から2015年ぐらいまでに買った新築マンションの値上がり率はかなり高い。その地域の新築マンション価格も1.3から1.5倍ぐらいになってる。
炭水化物on the炭水化物ですか笑
株と不動産に分散してた方がリスク分散できると思ってたんですが、違いますかね？
不動産まで手が回らないのでJ-REIT3種で毎月お小遣いもらっています。
この不況の中で上昇するとはまさかって感じですよね。
しっかり情報収集して投資した方は利益得れてるはず！情報収集はホント大事。
本日もタメになるお話ありがとうございました！！
今日の動画もすごく分かりやすかったです。ありがとうございました。
友人も10年住んでローン返済しても余るくらい高く売れたので、事あるごとに持ち家は良いぞ節税にもなるぞと言ってきます。
しかし良い物件を探せる自信もなく、借金を背負いながら健やかに暮らせる気がしないので種銭を作れるまでは賃貸で自由に生きます！
中古マンション購入して居住10年目ですけど、一人暮らしで3LDKは広すぎました。イエウールで査定したところ、買値とほぼ同じ値段で売れそうです。リフォーム代等でマイナスにはなりますが、今のうちに売ろうと思います。会社辞めたら、この地に住む必要なくなるので、賃貸に切り替えようと思っています。ローン完済して浮いたお金は投資に回したいと思います。
なんだか、別のことをメッセージとして強く感じるんですが^ ^
学長は賃貸派なのに不動産投資をしているのはなぜですか？不動産で資産が増えるとゆうことは賃貸で資産が減るとゆうことではないのでしょうか？？経営者で経費に出来るから？では経営者じゃなくて会社員の人は持ち家の方が得？人それぞれの軸で考えないとダメなんでしょうか？
不動産投資は投資じゃなくビジネス
不動産投資であっても、学長が言ってたデンジャーは取らなくていいけど、リスクであればとってもいいが通用しそうですね。
実際は不動産を売買した場合、不動産手数料が3%かかり、5年以内に売った場合、短期譲渡所得税で40%以上利益から税金がかかります また新しい家を買う場合は、諸経費や不動産取得税もかかるので、価格の10%位かかるので、短期売買だとかえって大損します そおいう現実も動画に言って欲しいです 気軽に家を買い替えると大損します
リベ大不動産楽しみにしてます！
分譲マンション在住ですが、管理費や修繕積立金、固定資産税などを考えると値上がりするからといって、簡単にはおすすめできませんね。こうした諸経費も分散する世帯数の多い巨大マンションで繁華街、駅数分内の物件で売れやすい間取りの部屋を相場より安く買うというのは、やはり相当運がいいか将来の見通しが立つ人ですよね。正直この20年間はデフレで全然得もしませんでしたし。
学長おはようございます！自分の住んでる地域の土地が値上がりする事を願います。未来の事は分からない。
今日も学びをありがとうございました！
感謝しています！
アベノミクス当初に買えたら儲かったんですね！今だと高値掴みしそうで怖いです！
株はすぐ売れますが、不動産はすぐ売れませんし。
自分に８年前に同額で売った中古マンションが現在も同額と成ってます。この８年間、管理費だけで住んだ事に成りますね。
学長、とても良く分かりました！
学長、おはようございます❗
よく最近、CMやネットなどでリースバック、リバースモーゲージと言った宣伝が目立ちますがどうなんですかねー？？
この知識は将来の自分に絶対役に立ちそうな知識です！
ありがとうございます！
おはようございます(*^^*)。送迎終わりました。いつものルーティン。私は持ち家は、学長に出会い、やめました(笑)。考えれば考えるほど負債になり、精神的にきつくなるのがわかったので。インフレ対策として物を持つというのは、確かに！でした。でもハイリスク投資だと思うし、目利きできる自信がないので、リートが選択肢になるのかなぁと思いました。学長の考え方は本当に優しいですね(>ω<。)♡
両学長 おはようございます！
「マイホーム＝一人前」と思っていた私と主人の考えが学長との出会いでかわりました。「不動産投資＝こわい」という考えも変わりつつあります。
保険も解約したし、学長に出会って人生身軽に豊かに変わっていっています。
これからもよろしくお願いします。
学長大好きです！
おはようございます!
実は我が家も諸事情で12月に、築14年のマンションを売りました
ローンを精算しても1000万手元に残りました
イエウールを使いましたよ
良い不動産屋さんにも恵まれました
駅近、都内へのアクセスが便利な埼玉で最寄り駅が急行停車駅、70㎡の3LDK…このおかげであまり値下がりしませんでした
購入当初は、なーーんにも考えてないので、運が良かったんだと思います(笑)
ただ、都内に近いということはリアルな金持ちが多く住んでいるので、子供の教育費に苦しみました
住宅ローンより教育費に散財することになります
ただ、2駅先だとあまり教育に過熱するような地域でもないようです
くれぐれもよく調べてから、購入して下さい
埼玉の田んぼの多いところに住んでます。資産形成の本には、家は負債だと書かれていましたが、増税直前に部屋がダブついてたので、築15年駅徒歩10分商業施設真横の中古マンションを手数料全込み2600万で購入しました。いま、2800万ほどになってますし、歩いて1分で巨大スーパーに行けることもあり借りたい人が多く月12万で直ぐに貸し手が見つかっていました。最悪落ちたとしても、貸せるから良いなと。
まぁ、でも物件の目利き能力が高い訳では無く、たまたまでした。本当に運が良かったと思ってますね。
そろそろ手放すべきかと思っていたのでとても参考になりました！次の行動を検討してみます！！
資産性重視で新築マンション買いました。都心、駅近（最寄り４分＆リニア中央新幹線駅から１０分w）、低災害リスク、メジャーデベ、地下上昇エリア。一括でいけるキャッシュは持っていますけどフルローン、変動0.38％、35年です。手元に残ったキャッシュはガンガン投資で回してます。住宅ローン減税で逆ザヤになった分もさらに投資へ回す。
手元に物件価格以上のキャッシュ＆金融資産があることでローン破綻の心配はゼロ、しかも超低金利（実質マイナスw）で借りたお金を運用に回しているので実質投資用の不動産物件に住んでいるようなもんです。
また自分なりの損益分岐点を設定しており毎年これだけ不動産の資産価値が下がったら損になるというボーダーラインを決めました。それは年-2%です。この数字より早く物件価格が下がれば実質賃貸に住み続けるより損になるというラインです。どう考えてもそんな早さで不動産の価値が下がるエリアではないのでほぼ勝ち確です。
これで投資は全世界株式、債券、貴金属、仮想通貨、不動産（一棟ものアパート）、不動産（住居用新築）ととてもバランスが良くなってきました。
この資産アゲアゲの時代は、お金を常に正の回転をさせるよう意識するだけです。
新築マンションが目の前に建ちますね。
本日もありがとうございます。
学長のコメントが優しいですね。
みんなそれぞれ自分の価値観とのすり合わせが大切ですね。
私も湾岸の駅近新築のタワマンを2年前に7000万円で買いました。今売ると、多分、8000万円超えると思いますが、住宅ローン減税をフル享受したいこともあり、当面売るつもりはないですねえ。売ったところで、次に住むところを考えないといけないのですが、賃貸はキャッシュフローが悪化して住宅ローン減税もなくなりますし、新たな物件を買おうにも高値掴みのリスクがあるので。
金融緩和が終われば株高＆不動産高も終わって、逆資産効果が発生する、というのは日銀も分かっているので、コロナ禍が終わっても簡単には金融緩和を止められないことを見越して、投資家が余剰資金を突っ込んでますねえ。
うちの近所のマンション、1千万も上がってます。立地が悪くて築13年くらいでも販売価格より高いです。
買った人は羨ましい！
へえ、値上がりする家はすごいんですねー(~_~;)うらやましい限り。
うちの近所の家なんて、四国だから、値上がりしない家ばっかだろうなあ。
見聞が広がりました。今日もありがとうございます☆
我が家は「持ち家」だから関係ないもん♪ではなく。
例えば実家の両親の住み替えにマンションも考えられるな、とか、中古マンションの価格も需要と供給に左右されるのか～！とか、自分事として聞いてみると、新たな発見がありました。
このタイミングでこの動画をだすとは！！やっぱり学長はカリスマやな～。器がちがうわ。。。
めちゃくちゃ素晴らしい動画です。言葉選びも素晴らしいし、きれいにまとまってるし誰もが誤解なく理解できる内容です。
いつも拝見しています。毎日動画を作って下さり、ありがとうございます。
今日もためになるお話ありがとうございます❗️
おはようございます✨
考えてる人はちゃんと勝てるんだなと思いました✨
もう住居は買ってますが、子供の事を考えて、小学校などが近い所を買いました✨
後悔は無いので、資産価値を確認しながら住んでいこうと思います✨
実物はやってませんがREITのほうは少し手を出してます
前の【毎月家賃収入】のやり方です
また学長が不動産の話をした。
朝安くなっていたリートを買いました。
マンションは買えないから。
道内に住んでいる両親が
住んでいた古いマンションを最近売ったのですが、コロナの影響で密を防ぐために別荘として買う方が多いみたいで買った値段より高く売れたみたいです！本当にたまたまですが、ラッキーでした✨
５年前に何も考えず買ってしまった。
いつも良質で為になる動画をありがとうございます！
友人で秋葉原駅近のマンションを15年くらいかな、前に買った奴。かなりいい加減で給料はほぼ全部使い切るようなやつですが、マンション価格はかなり上がっていると言ってました
早速、中古マンション査定に出しました❤️
どうなるかな？
10年前は基本マンションは買いだったのは間違いない。消費税が5から10%に上がるのがほぼ確定していたから、これだけで3から4%くらいは中古価格の上乗せ圧力はあった。
マンション購入するとしても、一括キャッシュで買うかな
今回も勉強になりました(*^-^*)
日本は他国よりも災害（特に地震や台風）が多いので、そうしたリスクを考えるとさらに不動産は難しいですね( ;∀;)
いつもありがとうございます(^^)/
経験から。
値下がりしない中古物件の条件として、立地だけでなく、
「住民のマンション管理組合がしっかりしているかどうか」は最重要です。
管理会社にまかせっきりのマンションはダメです。
管理会社は自分の資産ではないので、物件の価値などどうでもよく、任せるとどんどん劣化していきます。
幸い私が購入したマンションは、東京ドームの建設に関わった人や、植木職人、電気業者、
役所の建設関係部署に勤務していた人など土木建設に関わっていた人がたくさんいました。
電気代が20％削減できるシステム、全電灯のLED化、ワックスや塗装は何がいいか検討でき、
リフォームしたい家の図面と向き合え、建築法と照らし合わせて手抜き業者は排除し優秀な業者の情報もいっぱい持っていたので、
共用スペースが劣化するどころか常に最新のものに安く更新され続けました。
結果、私は10年間住んだのですが、タダで住むどころか、倍近くの値段で売却でき、別の中古住宅を購入できました。
「10年マンションに住んだら中古住宅もらえた」って感じです。
「運」の要素も高かったと思いますが、
元々住みたいその地域に賃貸で住んでいて、そのマンションの住人は「いい人が多い」と聞いていました。
部屋を売りたい人がいると聞いて、すぐにコンタクトを取って、購入できたのも勝因だと思います。
ただ、知識ある人に無料で管理組合のために働いてもらうには、住民みんなで持ち上げ、
時には食べ物などを差し入れしたり、食事に誘ったりする「近所付き合い」は大変でした。都会なのにｗ
ヘソ曲げられると大変ですからね・・・。
「マンション全体が全世帯の資産」という意識が全世帯（少なくとも過半数以上）にあるかどうかですね。
今までに所有不動産の暴騰も暴落も経験しました。
不動産は立地・タイミング・運が大事だと学びました。
株価が暴落すれば不動産価格も下落は免れないことを覚悟の上で、駅前のマンションを投資用に買いました。
感じたことは、共働きの高収入家庭の他に、意外なほど後期高齢者が多いことです。バリアフリーなので車椅子の方もお住まいです。今後、団塊の世代の後期高齢者入りに伴い、介護施設が大幅に不足するため、介護ヘルパーを依頼して、在宅での介護の増加が予想されます。そのため買い物、通院に便利な場所にある管理人常駐のマンション人気は高齢者によって続くかも知れません。
インフレになれば、財務省は利上げするように圧力をかけると思います。その際、すぐ繰り上げできるキャッシュを持っていれば良いですが、そこから何年もローンを返済しなければいけないのであれば、変動金利ではキツイでしょうね。。
住まいの不動産投資は出口戦略をどう考えるか難しい。10年ごとに価値のある物件に死ぬまで移り続けるか、値上がり利益を使って価値のない低価格住居に越すか。ずっと住み続けた場合老朽化した高層マンションが高価格を維持するとは思えないし、、、、いずれにせよしょっぱな低価値の家に高額ローン組むと身動きとれなくなりますけど。
住宅ローン控除って税額控除だったっけ？課税所得が減るんじゃなくて、払う税金が減るとかだったっけ？
ハイリスクハイリターンを狙った不動産投資家すげぇ目線で脱帽、その目線すこ
住宅ローン控除でたしかに住民税と所得税は控除されますが、固定資産税を支払うので変わらないのではと思ってしまいますがその辺りはどうなんでしょうか？
ちなみに持ち家派です
今日が人生で1番若い日！毎日これを思って勉強して実践してます！
学長！有難うございます♪
遅まきながらチャンネル登録者数90万人超えおめでとうございます。
これから益々登録者数が増え、多くの方の幸せにつながるといいですね。
学長が賃貸押しでしたので気になっていたことがわかり、
スッキリすることが出来ました。ありがとうございます。
たまたまかもしれませんが、今朝のニュースで1都3県において、
マンション販売戸数が増加しているという内容がありました。
特に3県において2倍以上。
コロナ禍、テレワーク等が普及した影響では、と言ってました。
また、これもたまたま理事をしていて知った話ですが、
建築法の改正や人件費の高騰で、10年に一回くらいで行う
大型修繕費の見積もりが高くなってます（10年前の見立てと変わる為）。
中古物件はメンテナンスという視点も重要と最近実感しました。
マンションメーカー曰く、信頼のおけるメーカー程、管理人も不足してきており、
管理人の退職年齢を引き上げたり、また管理費の値上げ等の動きもあるようです。
7年前に買った築10年の中古マンションが1000万円以上上がりました！
おはようございます
いつも楽しみに見ています
私も過去に物件を売って利益を出しましたが、市場がよくてラッキーだったと思っています
しかし、一方で自分が失業したときにすぐ売れる物件を毎度選んでいます。
過去3度住み替えたのもそういう理由で住みたいと思える物件のみ選んできました
損さえしなければいいやという気軽な気持ちで住み替え続けています
万一売れなければ貸せばいいですしね
めちゃくちゃ分かりやすく、ためになりました！！
値上がりするかしないかは単なる結果でしょうね。不動産、特にマイホームという物は家族の事情が絡み、また他の投資対象と違い、一時の判断で即決できません。利益確定は、同時に住む家を無くした時なのでは。
マイホームを投資対象と考えるのは、日本の環境では無理。リゾートマンションを高値で売り抜けた話を聞いた事もありません。結局、需要供給の問題。余裕のある方の不動産投資なら、別ですが。
早く３Dプリンターで作る家が日本でも建てれるといいんだけどな。
学長！皆さま、
おはようございます(*^^*)♪
うちは、家買ってます…（泣）
色々反省点ありで家計を見直し、
固定費を月に２万ほど下がりました。
元々、医療保険は掛け捨てで、
学長の言う必要な保険しか入っていませんでした。
が…、家を買っています。
で、色々考えシュミレーションして、家を事務所にすることにしました。
これで、家賃分少しは助かるかな？と。
リセールバリューは、どこまであるかわからないですが、価値は調べ、いまなら、トントンで売れそうです。
学長の動画を知らなかったら、
私は、どアホな家計管理、
ツライ未来に向かっていた気がします(*^^*)！
学長いての今のわたし。
本当に毎日、
ありがとうございます♪
今日が一番若い日(*^^*)
未来の事を考えるのが楽しい日々です♡
前へ進むぞ〜っ(*^^*)♡
学長、大好きでーす！！
今は賃貸派ですが、住宅購入や不動産を検討する時に、社会情勢と未来を把握するのが大事なんですね！
修繕積立金＋管理費＋駐車場代はじゃばじゃば出ていくようなイメージですけどね。。。
ちょっと話しずれるけど、米国在住で6年前に買った家が去年で2倍の値段になってびっくり！
いつも良い動画ありがとうございます！私も学長と同じく基本は、賃貸派です。でも、都心部なら資産価値があまり下がらないと思い、数年前に、試しに買ってみました。東京の勝どきエリアのタワマンですが査定してもらったら、購入時の約1.3倍くらい。新築は下がると思い込んでたので本当に意外ですが、コロナ後、不動産市場が大きく変化しているように思います。特に、リモート勤務で自分の部屋が欲しい共働き夫婦が急増して、広めのファミリー向けマンション(3LDK等)が人気みたいですね。
価格より価値で見極める！…大事ですね。今のところ、僕は賃貸ですねw
毎回オープニングの曲ツボ
私にとって家はただの箱。
賃貸で充分！
住めればいいので、家の為に何千万も払うために仕事したくないですね。
自分の体が動く時に使えるお金を多くしないと後悔すると思いますので^_^
家が欲しいなら買えばいいのでは。
不動産においては首都圏の解説動画が多い中で、中京圏にまで触れてくださってありがたいです！勉強になります！
日本の災害、カントリーリスクをどのように考え、ポートフォリオに反映されていますか。私は20年前からずいぶん重くしております。
戸建ての中古は上物の目利きもとても重要と思います。
インデックス投資に比べて、分譲マンションの場合、すぐに現金化できない点で流動性に難点があります。
極端な一点投資になるので、リスク分散の観点からも魅力がありません。
全世界株式のインデックス投資のリターンが6%程度なので、分譲マンションを買うなら、上記の欠点を含めると、毎年8%くらいは値上がりしてくれないと投資対象にはなりません。
人口が減少していく日本で、今後、不動産が活況になるとはとても思えませんが、都心の商業地など一部の場所ならば、ワンチャンスあるかもしれません。
もちろん、私はそんな資金はないので、関わることはないですが。
父親が家を購入してから30年以上は経ちましたが
ずっと土地価格は上がっています。
マンションは老朽化してますが…
購入当初は何もないような地域だったのに今や周囲にタワマンが沢山建つようになりました…目利きの良さにビビります。