【YouTubeコメント欄の質問】
いつも楽しみに見ております、貴重な情報を毎回ありがとうございます。
私は、近日中に資産管理法人を設立し、1棟目のアパートを購入する予定です。
属性は年齢30歳、年収1,000万円程度、金融資産も1,000万円程度です。
ご質問ですが、1棟目となると、動画でもおすすめの通りオリックス銀行を使おうと思っているのですが、金利が2%台半ばを想定しています。
その場合、1棟目の利回りはどのくらいを狙っていけば良いのでしょうか？
返済比率が高い物件を最初から買ってしまうと、その後でカツカツな運営になってしまわないか不安です。
ぜんさんは返済比率の目安等は持っていますか？宜しくお願いします。
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・１棟レジ（ALLレジ）
・１億円〜１０億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から３０km圏内（できれば２５km圏内）
・駅徒歩１０分以内
・新耐震基準
・グロス利回り９％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り１５％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【関連動画】
https://youtu.be/fDhG_QnT8h4
毎回、素晴らしい内容です。本当に聞きたかったことばかりです。いつも、丁寧にお話くださってありがとうございます。感謝して、視聴させていただいています。これからも、よろしくお願いいたします。
毎回ためになる配信ありがとうございます。ゼンさんはいつも具体的な説明いただけありがたいです。
不動産投資方法について質問兼相談なのですが、大東建託など大手業者を利用しての不動産投資は
ダメなのでしょうか？
私は54歳のサラリーマンで35歳の時に大東で1棟2戸の小さいアパート新築を皮切りに以降19年間で
大東で1棟4戸、1棟8戸、1棟10戸、合計4棟24戸まで拡大しました。
大東建託ですので全て新築です。
最初の1棟2戸の物件はローンを完済しましたが、1棟4戸の物件は住宅支援機構で30年全期間固定金利2%、期間35年
残債約36百万円、1棟8戸の物件は第一地方銀行調達で10年固定1、5%、期間30年で残債約46百万円、1棟10戸の物件は住宅支援機構調達で
92百万円調達、35年返済で当初15年0.95%の他に大東ファイナンスからつなぎ中期間融資で10百万円1.5%(現残8百万円)、合計で総借入額
230百万円、現残は約180百万円となっています。
1棟目は新築RC(平成10年台代の大東は鉄骨主流でした)、残り3棟は木造です。
現在総家賃収入約15.5百万円/年、ローン返済8.8百万円/年、今後家賃は使わず大東ファイナンスローンは令和3年繰上げ返済予定で
その後はキャッシュフローベースでは6百万円/年の見込みです。
追加で言えば35歳当時の年収は約6百万円強、現在は10百万円強くらいです。
大雑把に言えば投資金額対比でのネット利益率は2%前後と認識しており、結局中古不動産投資での投資でもさまざまな経費やリスクを加味すると
あまり変わらないのではないかと感じています。
不動産投資決断時も今もメンターと言える人はなく、ゼンさんのような動画もなく今まで全て一人で考えて投資してきました。
2ちゃんねるを筆頭に大手、大東、サブリース等についてはネットでは散々な言われようですが、私はそれほど失敗したとか
騙されたという認識はありません。
管理費は家賃の15%とベテラン、上級者から見れば話にならない水準の手数料を負担していますが、リーシング、AD、
入居者からの苦情対応など確定申告以外の大半の業務を任せて過去約20年間90%強の入居率と当初10年は確定保証
してもらってますので、世間が言うほどのひどい業者ではないと考えています。
また、なによりサラリーマンである私はサラリーマン業務があるため日常入居ささんの問い合わせや苦情、トラブルに対応する
時間が全く取れず、大東でなくとも管理会社に一任せざるを得ない状態です。私に限らずサラリーマン大家はみんあそうなのでは
ないのかと思っています。
現在息子が２人いて、将来は不動産投資を推奨しようと思っているのですがゼンさんは大東建託などの大手サブリース業者での
投資や息子たちに対する不動産投資の勧めについてどのような印象とお考えをもったのか教えていただければ大変助かります。
よろしくお願いします。
私の場合ですが、1億円の借入れ表面利回り10％で30年返済だとすると家賃収入の30％返済
20％が修繕費と税金で50％が手残りを目安にしています。
これなら破綻せず利益も得られて500万円/年 残るので生活していけます。
いつも勉強させて頂いておりますが、この動画は何を仰っているのかわかりません。返済比率を持ち出すのは、予期せぬ出費に備えて返済比率を50%くらいに保ってキャッシュフロー良くして安全に運営しましょうっという意味ではないんでしょうか？
返済比率を考えない意味がわかりません。