この収益物件を買って儲かるのか？儲からないのか？
不動産投資の基本的な考え方を理解することはとても大切です。
ぜひ事前に理解したうえで収益物件を買うかどうかを慎重に検討するようにしてください。
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Twitter「不動産投資家 山内真也」
山内真也の書籍「プロが教える不動産投資の真実」
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山内は東京・神奈川に一棟アパートや区分マンション、駐車場を所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。
書籍「不動産投資の真実」著者
書籍「不動産投資プロの流儀」共著
[保有資格]
CCIM（米国認定商業不動産投資顧問資格）
CPM（米国公認不動産経営管理士）
２級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
#不動産投資 #マンション投資 #アパート投資 #初心者
先生、とても分かりやすい解説有難う御座いました。
毎回定量的な解説で、個人的には最も信頼できる不動産投資チャンネルだと思っています。すごく勉強させていただいています！
新築区分マンションはダメだが、新築一棟アパートはOKである理由は、区分マンションの方で物件価格が高すぎることと理解しました。
では、なぜ新築区分マンションと新築一棟アパートに価格差が出るのでしょうか？
銀行融資の視点でしょうか？
（新築区分マンションの場合は、新築一棟アパートに比べると価格が低く、収支が合わなくても返済可能と銀行が判断し融資が通るので、利益の乗りすぎたような物件にも需要が発生するからでしょうか。新築一棟アパートは１億近い価格になるため、高属性かつ収支のあう良物件ということが融資条件になり、利益が乗りすぎたような物件には需要が発生しにくいということになりますでしょうか。）
不動産Gメンの滝嶋さんと逆転の狼煙チャンネル・そして、このチャンネルはよく見ていますね。
もう一つ質問です！収支のシミュレーションで経費に原状回復費用、募集費用をはじめから含めないのはなぜでしょうか。空室率を5%に設定していますので、例えば平均入居期間を3年などと想定すれば計算上の原状回復費用、募集費用がきっちりと出てきそうに思いました。区分マンションでは物件価格の低下の許容幅が低いことが直接的に分かるように思いました。アパートでは原状回復費用、募集費用に加え修繕積立金も経費に入れれば、区分マンションとの直接的比較もしやすいと感じます。（動画でよくご説明いただいているように、長期保有を前提とする場合は、エアコンや給湯器の交換費用を年当たりで計算して、経費に入れておくなどすれば、より一層分かりやすいと思います。）。不動産投資のシミュレーションの説明で、経費の部分に原状回復費用、募集費用、修繕積立金のようなものが入っていない場合が多く、不思議に思っております。７，８年での売却を考えると、経費を過大評価してしまうということでしょうか。
何度もすみません。その他この動画とは直接関係しない質問も記載させていただきます。
①不動会社が自社で物件を買わない理由。
不動産会社の社員が良物件であっても自分で買いまくらない理由は、一般の会社員と同じで簡単には融資が付かないからだと理解しています。
一方で不動産会社が法人として、優良物件を購入し賃貸経営をし情勢を見て売却するということを、しないのはなぜなのでしょうか？
山内さんのようなプロのコンサルのいる会社ならばまずはダメ物件をつかまされることはないように思いますので、自社で買いまくるというビジネスモデルにはならないのでしょうか。
やはり法人でも融資の限界がすぐに来てしまうということでしょうか。もしくは、仲介手数料による儲けの方が短期的には大きな額で入ってくる、ということでしょうか。
ずっと前から不思議に思っています。
不動産会社の社員が購入しない理由はいろんなところで情報があるのですが、不動産会社（法人）が買わない理由がいま一つ分からないんです。
②不動産投資のキャッシュフローによるFIREについて。
以前の動画で、いくつか区分マンションを購入してローンを返し終えたらFIREできるというような説明をしていただいていたと思うのですが、それですと10年以上などかなり時間がかかるかと思います。よく書籍などで目にするのはローンを引いた後のキャッシュフローによるFIREだと思います。平均的サラリーマンがこれを達成するには、どういう戦略になるのでしょうか？（おそらくかなりハイリスクの地方高利回り物件を何棟も購入するっていう形になり、融資も出にくい上に、なんとか短期的キャッシュフローが生活できるレベルに達したとしても、人口の二極化など将来リスクを考えるとFIREとまでは難しいのではないかと想像しています。書籍を出されている方々の成功体験は10年近く前のものが多いという点も考慮が必要かと思います。）