【twitterDM2022,3,26のご質問】
ぜんさんいつもYoutubeを拝見しています。
いつも素晴らしい動画をありがとうございます。
先月ぜんさんの動画に出会い、こんなことが可能なのかと目ん玉が飛び出るほど驚き、今この道を本気で進もうと準備しております。
法人15期目で年商4000万、借入はコロナ融資や保証協会付き融資など1400万程あり、5年ほど前に開業した飲食店で随分と赤字を出しましたが、今年から債務超過が消えたところです。
定款に不動産賃貸業を入れるついでに増資しますが、これは私個人が会社に貸している850万を債権放棄し、資本金に組み入れることで資本金を1000万に増資します（来月以降実施）。
これもぜんさんの動画でお教えいただいた通りです。
個人の借入は無いですが資産もなく、年収240万、貯金200万です。
先月、年金の件で母を訪ねて実家に来た地元信金さんを捕まえて、色々話したところ今やっている通販ビジネスの運転資金で2000万を借りられそうで、また商工会経由のマル経融資で運転資金1000万、合計で3000万を4月後半には借りられそうです。
前置きが長くなってしまいましたが、いくつかご質問させていただきたく存じます。
１．会社としてかなり借入が多いですが、このような状態でも不動産投資は可能でしょうか？ 法人15期目のメリットを生かせるのか、この借入の多さが足かせとなるのか、銀行さんがどう見るのか、やはり頭金は2割がマストなのか、物件購入5億10憶と目指していくことは可能なのか、その辺りをお教えいただければ幸いです。 私としては最速で大きく結果を出したいです。
２．自己資金のうちどの程度まで投資して良いでしょうか？ 不動産に使える資金は借入した3000万ですが、以前の動画で“運転資金が借入の場合はリスクヘッジとして約半分を手元に残す”と善さんは仰っていました。
しかし同時に「正直3分の２くらいまでは使っても大丈夫だけど・・・臆病な人は半分で・・・」と言っておられたのが印象的で、もしもっと加速させる方法をお持ちでしたらお教えいただきたく存じます。
といいますのも、頭金3000万の返済が月38万あり、物件の返済と含めて現預金がマイナスになっていく投資というのがどうも精神衛生上苦手でございます。
頭金の半分使わずに取っておくとなると、1500万で頭金＋諸経費を払い購入できる物件は最大で5000万くらいかと思います。
頭金返済と物件購入の返済を含めると、頭金返済が終わるまでの最初の7年間は現金が減り続け、一時ですがマイナスになるため運転資金の追加融資も必要になります。
むしろ3000万を頭金に目一杯、1億円分の物件を買ってはどうかと試算してみました。 そうするとまだこちらの方が現預金の減りは少なく、ROIによっては返済と収入がトントンになります。
3年ほど経てばまた追加運転資金も借りられるでしょうし、手元余剰資金の確保は可能かと思います。
ちなみに購入物件はレジではなく倉庫賃貸の予定です。 入退去時、リフォーム費用の持ち出しがなく、維持に余りお金がかからないから、出口戦略が楽、などが理由です。
お恥ずかしい話ですが、母が1000万出すと言ってくれていますので、こちらも何かあったときの保険として取ってあります。
例えば3000万を使って3棟を1億円で購入、月々の現預金はプラスマイナスゼロ、不足の事態には母の1000万で対応、という構想です。
正直このような状況ですが、3000万の借入は既に申し込んでおり、最速に大きくしたい思いと、失敗できない思いとが混在しており、質問させていただいた所存です。
お忙しいところ恐縮ですが、もし可能でしたらアドバイスをお願いできますと幸いです。 どうぞよろしくお願い致します。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

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