【twitterDM2022,1,31のご質問】
1ヶ月ほど前にぜんさんのYouTube動画を見つけて視聴し始めました。
いつもためになる動画をありがとうございます。
私は1年半前に不動産投資を始めました。
プロフィールとしては35歳未婚で実家暮らしです。
外資系物流不動産のRITE会社でPMとして勤務しており年収は700万円程です。
前職は上場企業DC不動産管理会社でFMやBMを10年ほどしていました。
不動産以外の金融資産は1,000万円程で、内訳は個別株、投資信託、積立NISA、iDeCo等で現金は300万円程です。
物件購入が出来そうだったら株を売却する予定（積立NISA、iDeCo以外）で、売却すれば現金としては600万円～700万円程になります。
1棟目は東京城東地区に劣化等級3の新築木造を5,800万円で表面利回り7.6％の物件を、法人を作ってオリックス銀行で35年フルローン金利2.5％で購入しました。
また昨年祖父が神奈川県の田舎に保有している木造築47年の月額家賃14.5万円の2戸テラスハウスを、法人でなく個人で生前贈与で譲ってもらいました。
法人は消費税還付を行ったため、課税事業者でなくなるまでは法人での購入を見送っております。
現在私が考えている今後も買い進めるにあたっての戦略についてご意見をください。
上記の通り法人での購入を現在見送っています。※課税事業者が切れたら法人で進めて行く予定です。
ただ機会損失をしたくないと考えており、フルローンで進めたいため祖父から贈与を受けたテラスハウスを共同担保にして個人名義で5,000万円～7,000万円程で利回り10％以上を探して、融資期間25年程、金利2.9％でアパートを三井住友トラストL&Fで購入しようと探しています。
三井住友トラストL&Fでは以前に物件にNGの項目があり流れてしまった案件があったのですが、その際は積算出れば7,000万円ほどなら融資可能と言われています。
この考えは、今後不動産賃貸業の「拡大（融資戦略）」にあたってＮＧなのではないかと不安が出てきました。 1棟目は法人保有で残存年数超融資、2棟目は個人保有で共同担保、3棟目は個人保有で三井住友トラストＬ＆Ｆの予定、4棟目以降は法人でＣＦと給料で頭金を貯めて信金・地銀で買い進めて行く作戦は如何でしょうか？
不動産賃貸業は融資の順番が重要と言われていますが、この流れは今後融資に良くない影響を与えてしまいますでしょうか？
どこかの動画でノンバンクは最後の砦と言われていたかと思います。
住居近くの信金（法人口座）や地銀Ｙ（給料振込口座）なども当たりましたが、今は頭金2～3割を求められ地方銀行に関しては年収2,000万円を求められるため今はあまり考えられません。
もう少し頭金を貯めてから、課税事業者が切れるまで、融資状況が変わるまで粘ってから3棟目に取り掛かった方がいいでしょうか？
それとももっと銀行開拓を頑張った方がいいでしょうか？
もしよかったら動画等でご意見・アドバイスをいただけますと幸いです。
長々と失礼しました。これからも動画楽しみにしています。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20％〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

【ご注意】
不動産仲介・融資斡旋・個別相談・コンサルを一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

【関連動画】

https://youtu.be/kUSV4zn21p0