【融資がうまくいかない時の対処法】不動産投資・収益物件

【YouTubeコメント欄2021,11,17のご質問】
ぜんさん いつも素晴らしい動画本当にありがとうございます。
ぜんさんのおかげで少しずつ不動産賃貸業を前に進める事ができています。
法人一棟目の融資に苦戦しております。
今回築古RCのお話でしたが木造でも同じ考え方で大丈夫でしょうか?
一棟目なので木造2000万円前後で高利回りの物件をメインに探していましたが、どれも築古になってしまいます。
信用組合さんに持ち込んでも全く土台に乗りませんでしたので、どのような物件であれば土台にのるのか聞き、その条件に当てはまる物件を見つけました。
しかしいくらシュミレーションしても築浅のため利回りが低く、キャッシュフローがマイナスになってしまい困っています。
プラスにするには自己資金を多くいれるか融資期間を長くとってもらう必要がありますが、そもそも木造は耐用年数が短く融資期間が長く取れないとの事でのジレンマに陥っています。
それならとにかく何年か我慢して自己資金を貯めるか、ノンバンクさんで再建築不可、築古高利回り物件を購入するか悩んでいます。
私的には後者で、とにかく一棟買いたいのと、高利回りなので、様々なリスクを背負ってでもキャッシュが残る物件に魅力を感じてしまいます。
しかし今回のお話ですと、耐用年数オーバーをいかに融資期間を伸ばすのかは個人属性が重要との事だと思いますので最初のうちは物件の評価に頼る必要があるのかなと思いました。
具体的には以下の①②のどちらがよろしいでしょうか?
①2480万円、木造、築12年、利回り7.4% 、総戸数3室(融資は基本的に残存年数の9年で伸ばせても+5年)
②1700万円、木造、再建築不可、築48年、利回り13%、総戸数5室(融資はノンバンクさんを検討。1500万円にて指値可能、立地良し)
規模拡大のためにはどちらが望ましいでしょうか? もしご回答いただければ幸甚です。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

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※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20%〜
・1棟レジ(ALLレジ)
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内(できれば25km圏内)
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8%以上(築年数、場所により変動)
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15%以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

【関連動画】




















































































































https://youtu.be/M0CVw5hDx1w

【融資がうまくいかない時の対処法】不動産投資・収益物件」への2件のフィードバック

  1. スペシャルこっちチャンネル

    今回もご丁寧に回答いただき本当にありがとうございました。
    融資が一番の悩みでしたのでとても良いお話が聞けました。
    その後の状況です。
    ご質問した②の物件をノンバンクさんに持ち込んだところ「物件は土台に乗るが法人代表者の借り入れが多い」との理由から否決でした。ノンバンクさんはアパートローンの要素が強く返済比率を重視されているのかなと思いました。
    ①の物件については取引のある信用金庫さんが色々と組み立ててくださっており、築浅ではありますが、評価があまり出ないため自宅の住宅ローンを無担保で借り換え、そこに根抵当権を設定及び既存の収益物件で借り入れしている分の余力、さらに自己資金を多めに入れて本部稟議を頑張るとの提案でした。
    やはり金融機関周り、不動産業者さん周りをして良い物件を良い融資条件で借り入れできないかと思慮しています。
    ノンバンクの道も塞がれ日本政策金融公庫さんも時間を空けなくて借り入れできないと言われており、一棟収益物件への道のりはまだまだ長いです。

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