【twitterDM2021,11,5のご質問】
いつも貴重なお話を誠にありがとうございます。
ぜんさんの動画を拝見させていただき勉強を重ね、前回（1年前）の質問から進展がありました。心よりお礼申し上げます
・法人（妻名義 資本金500万）を今年1月に立ち上げ 公庫創業融資(550万 7年 2.4％）を3月に取得しました。
11月末が1期目決算で 利益は少ないですが税引後黒字予定です。
・物件１ 2月現金購入価格310万円（表面利回り17％ 、オーナーチェンジ、地方ファミリーマンション、1993年築）⇒ 10月売却済み価格398万円
・物件２ 3月現金購入価格900万円（表面利回り26％、5/6入居、地方木造、1990年築、リフォーム内外装270万程投入）
属性：都内在住 個人年収470万円、個人金融資産1000万円
現在3件目地方アパート1000万 20％ を購入検討しております。
3件目アパートは現金ではなく公庫融資を希望しています。
税理士が公認会計士で融資にも強く、創業融資のときにも同席をお願いして、結果が出たこともあり、再度依頼をしていますが下記提案がありました。
「一度創業融資を全額繰上返済した上で、再度融資を申し込めば 物件1000万+初期費用150万＝1150万として 公庫融資850万+現金300万 でどうか？」とありました ぜんさんの動画では創業融資に加えて、アパート融資を追加で引いていくイメージで考えていたので、「（創業融資を借りたまま）法人資金370万+公庫融資500万+個人資金280万」が私のイメージですが、 質問したところ「借入比率の問題・・」云々と税理士の言われた意図が汲めませんでした。
資金使途の問題は借入額550万（返済済み50万）＝残額500万 リフォーム270万+運営費100万 で使用したため、残り130万未使用借入金には手をつけないつもりです。
税理士は出来高報酬を”借入額 X 数％”取るため、税理士の立場からすれば再度全額融資を受ければ手数料が増えるのは分かるのですが、どのような意図なのか、ぜんさんのご見解を伺えれば幸いです。
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20％〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【関連動画】
https://youtu.be/M0CVw5hDx1w
（コメント投稿失敗したようで、文字数減らして再度投稿させていただいてます）
はじめまして、いつも動画参考にさせていただいています。ありがとうございます。
私は、40代中盤、首都圏在住、1部上場グループ勤続15年、年収550万、世帯年収1000万、金融資産5000万、持ち家あり、住宅ローンあり、といった属性です。
今年、法人を設立し、近場のA信金から保証付き融資を得て、2000万程度の築古木造アパートを購入しました。
A信金からは、次回は耐用年数内ならプロパー融資を検討いただけるとの感触を得ているのですが、自己資金は基本的に2割を考えて欲しいと言われています。
そのほか近場の金融機関を数行、あとオリックス銀行もあたった感じでも自己資金最低でも2割〜4割くらいを求められています。
自己資金2割＋諸経費を出すとなると、物件価格の3割に近くなりますので、どうしてもroiは低くなってしまいがちです。
これから運転資金を借りるのと、個人資産からも1000万追加で出すとしても、物件価格4000万程度のアパートしか手に届きそうにありません。
2棟目が4000万でroiも低い、それで自己資金も打ち止めとなると、10年後に2000万の家賃収入という目標に辿り着けそうになく、悩んでおります。
よろしければ、ぜんさんのアドバイスを頂ければ幸いです。