【2021,4,19twitterDMのご質問】
最近ぜんさんの動画を発見し大変参考にさせていただいております。ありがとうございます。
ご質問させていただきたく連絡させていただきました。
私は都内在住のIT企業の会社員です。
2年ほど前に父が他界し、地方の50万都市で賃貸物件の相続をしました。
かねてより不動産賃貸業に興味があり、独学で学んでおりましたので、これを機に拡大していきたいと考えております。
購入した物件の修繕を自分で行い、賃貸募集するスタイルをとりたいため、リフォーム技術を習得可能な会社へ転職を検討しております。
知識や技能を身に付け、いずれは独立したいです。
不安なのは、物件を買い進めるにあたり、転職によって融資が組みづらくなるのではないかということです。
現在の会社員の属性はさほど高くはないですが、現在の属性を生かして、１棟物件の融資を組んで購入して、少しでも毎月のキャッシュを作ってからがよいのか、それともさっさと辞めて次のステップに進んでいくのがよいのか悩んでおります。
また、次の物件購入を法人化して行うべきかも迷っております。
ちなみに令和2年の不動産青色申告は減価償却費の影響でマイナス50万円ほどでした。
今のところは地元には戻らず、首都圏の物件を購入していきたいと考えております。
現在の世帯属性は以下となります。
・38歳既婚・子供は3歳と0歳の2人
・上場子会社勤続9年
・本人年収：410万円・妻年収：200万で時短勤務かつ令和4年3月まで育休予定
・持ち家：住宅ローン残債3000万（残り32年）
・満室時家賃年収：288万円
・相続した物件：戸建2戸、アパート1室、地方50万都市
・自分が購入した物件：区分マンション1室、築15年地元戸建で家賃8.5万円リノベーション費用250万円、築30年神奈川区RC家賃7万円を現金購入諸経費込み約500万円
・相続及び現金購入のため借入なし
・金融資産：現金1300万円・株式2000万円
・相続関連では上記の収益物件以外に120坪程度の実家があり、将来的には解体し戸建て3棟を建てる案を検討し、表面利回り8%くらいになる計算でしたが、首都圏での物件購入を先行したいため、保留としています。
長くなりましたがぜひアドバイスをいただければ幸甚です。
【参考動画】
不動産投資に有利な転職先とは？
管理会社（不動産賃貸業）に１年だけ勤務する３つのメリット
パチプロが家賃年収300万円の不動産投資家を目指す
資産管理法人・ベストな設立時期タイミングはいつ？
節税の分岐点・資産管理法人設立
株式会社・合同会社 どっちが有利
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 20％〜
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り8％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【関連動画】
https://youtu.be/oQipwx7KEJg
https://youtu.be/-DLl5kOW5So
いつも拝見させていただいております、有益な情報を本当にありがとうございます。
当方は以下のようなものです。
・33歳(独身)
・会社員(勤続年数7年)
・年収650万円
・不動産投資の初期費用で使える現金300万円、見せ金600万円
・現在の住まいは賃貸(持ち家は賃貸中で住めないので賃貸となった)
・所有不動産
①持ち家 都内中古1LDK区分(転勤を機に定借で賃貸契約)／家賃収入16.3万円／借入3200万円／金利0.6%／35年返済／2018年末に取得／UFJ銀行
②木造8戸アパート／満室家賃収入約43万円／借入6800万円／金利2.5%／33年返済／2019年末に個人取得／オリックス
②”太陽光1基／毎月収入3万円前後／借入250万／金利2.45%／15年返済
③木造10戸アパート／8割稼働家賃収入約19万円／借入1500万円／金利2.6%／15年返済／2021年頭に法人取得／地方信組
今年の2月まで転勤をしており、その地方で所有不動産①②を入手しました。
②は法人を現地で合同会社を設立してから取得したのですが、都内に異動となったため、Zenさんの過去動画の通り、組合員から外れて一括返済となるかもしれないと思い、住所を現地のバーチャルオフィスに移転登記しました。
こんな状態ですが、さらに規模拡大をしようとしており、高利回りアパートを買い集め、目標は毎月キャッシュフロー200万円です。
そこで以下質問です。
・現在の地方にある合同会社の支社を都内の設立(バーチャルオフィス)し、融資を受けて規模拡大は可能か？
・上記が難しい場合、都内で新たに株式会社(又は合同会社)を設立し、規模拡大する場合、法人登記の住所はどこにすればよいか？
(年内に所有不動産①へ引っ越す予定です)
・現在は法人設立したいのですが、賃貸住まいなので、登記住所をどこにしていいかわからず、とりあえず個人で購入をしようと、2,000万円以下の築古アパートを探しています。この方向性に間違いはありますでしょうか？その前に金融機関開拓すべきか、法人設立すべきか、今は手あたり次第物件をネットで見て、業者さんへアプローチしています。
長文にてご迷惑をおかけし、申し訳ありません。
ご回答をお願いいたします。
お世話になっております。以前、共同担保について質問させて頂いた者です。
その節は素晴らしい回答を頂き大変感謝しております。
相も変わらずぜんさんの動画を毎日視聴し不動産投資の勉強に日々励んでおります。
そんな中、ふと疑問？好奇心が湧きまして再度質問させていただく事をお許し下さい。
内容はシンプルです。
（質問）
ぜんさん（アセット株式会社様）は色々な金融機関とお付き合いされて不動産賃貸事業を行っているものと思われますが
今まで融資依頼を否決されたケースはあったのでしょうか？
金融機関＆不動産業界の知識・経験があるぜんさんが融資否決されてしまうケースが全く想像できません。
もし宜しければぜんさんの融資申し込み体験記をお手すきの時で構いませんのでご回答頂けると大変有難く存じます。