【YouTubeコメント欄2021,1,29のご質問】
いつも見ています。ありがとうございます。
質問ですが、全空に近いようなボロ物件を買う場合になかなか融資が通らず困っています。
そこで既存の物件の借入をひとつの銀行に集約して、すべての物件を共同担保で根抵当設定し、設定額は借入残高の20%増で設定してもらい担保余力を生み出す、こういうやり方はありなのかなしなのか、銀行によると思いますがいかがでしょうか?
次の物件を他行借入で買う時に困りそうですけど。
また、担保余力を銀行がどのように見るか気になります。
これも銀行によると思いますが、積算重視の銀行の場合、担保価格は時価評価額の7掛(=結果的に市場価格の半額になる)とすると、残り半額分を銀行は保全したいと考えるのでしょうか。
自分は決して属性が悪いわけではないのですが、買うペースが速すぎると言われているのと、築古&ガラ空き&高利回り物件が好きなので融資付がなかなか大変です(笑)
一過性の修繕費を単年度の損金で計上していて黒字額も少ないので信用が足りません(泣)。
節税観点だといい感じなんですが、毎年ボロ物件を買わないと利益が出すぎちゃう感じです。
もちろん一過性経費は明確にしているのと次年度のBS / PL予測も銀行には提出しています。
収益還元で見てもらえれば、客付にも成功していてもちろん絶好調です(笑)
融資を受けられるかどうかが重要なのでご相談したい次第です。
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
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【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 25%以上
・1棟レジ(ALLレジ)
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内(できれば25km圏内)
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り9%以上(築年数、場所により変動)
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り15%以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【関連動画】
https://youtu.be/JiFOmaPNBW8
https://youtu.be/6WHxvSlbPHE
質問者です。ご回答ありがとうございました。1行に集約するメリットがない事がよくわかりました。確かに融資スタンスや市況、支店長や担当者により影響を受ける可能性があるので、複数の金融機関と付き合いを持ち、実績を付け次につなげるほうが可能性が広がると思いました。
また、ボロ物件やがら空き物件が好きなのではなく、利回りが高い物件が好きな事をご指摘いただいた点はまさにその通りですね。でもまあボロ物件も好きなので少し遠回りになるかもしれませんが、土地値の築古木造アパートや、RC積算+土地路線価>売り出し価格のものを見つけ、年に数棟のペースで購入し、担保余力をあげていきたいと思います。
大変参考になる動画、ありがとうございます。