【twitterDM2021,1,9のご質問】
ぜんさんのYouTubeを拝見し相談させて頂きました。
2，3年前に2件新築ワンルームマンション投資を始めてしまいました。
リカバリーの方法など良い考えがあればご教授頂きたいと思い質問しました。
■物件概要、詳細情報
▼物件1（グロス利回り4.43%）
・所在地：大阪府大阪市北区西天満３丁目 地下鉄谷町線「南森町」駅 徒歩5分 地下鉄堺筋線「南森町」駅 徒歩5分 東西線「大阪天満宮」駅 徒歩7分
・構造　鉄筋コンクリート(RC)造マンション 12階建てマンションの10階
・間取り　1LDK ・専有面積　32.25㎡ ・空室状況　1/1 賃貸中
・家賃収入　99,680円 ・建築年月　2019年4月　(築年数1年)
・価格2700万円 ・ローン2808万円（諸費用込み）
・固定資産税　年間約110,000円 ・融資条件　1.968%、35年ローン
・その他の費用 管理費 等7,740円／月 修繕積立金 1,940円／月 月々の収支:約−4,000円
▼物件2（グロス利回り3.95%）
・所在地：大阪府 大阪市中央区 博労町１ 地下鉄中央線/堺筋本町駅 歩5分 地下鉄御堂筋線/心斎橋駅 歩12分 地下鉄中央線/本町駅 歩12分
・構造　鉄筋コンクリート(RC)造マンション 15階建てマンションの9階
・間取り　1K ・専有面積　28.61㎡ ・空室状況　1/1 賃貸中
・家賃収入　70,800円（サブリース）※法人様の社宅として賃貸しており、賃貸契約が終了しなければサブリースを外せないようです。
・建築年月　2018年10月　(築年数3年)
・価格2150万円 ・ローン2200万円（諸費用込み）
・固定資産税　年間約80,000円 ・融資条件　1.968%、35年ローン
・その他の費用 管理費 等7,730円／月 修繕積立金 1,930円／月 月々の収支:約−12,000円
■現状 　
売却するためイエウールの査定一括サイトを活用し、仲介業者1社と専任媒介契約しています。 しかし、専任媒介契約の説明を受けておらず、また、他の仲介業者に調べて頂いたのですがレインズにも掲載してくれていないようです。 　
副業（月収約2万円）や投資信託で少しでもリカバリーできるようにしています。
■相談内容
①複数の仲介業者と契約する方法
HOME4Uなどの一括査定サイトを再度活用したいと考えていますが売却希望価格が高いためか中々契約できません。
価格を下げる以外に良い方法はありませんか？
売却するにあたり50万円/室の赤字までと考えています。そもそもこの考えが甘いのでしょうか？
②優良な管理会社を見つける方法
少しでも収支を改善すべく管理会社の乗り換えを検討しています。また、物件2のサブリースを外せた場合の管理会社を今のうちに見つけておきたいです。
③繰上げ返済をすべきか？
残債を減らし、少しでも赤字を少なく売るために繰上げ返済をすべきでしょうか？
繰上げ返済をせず、投資信託に資金を使うべきでしょうか？
④他にもリカバリーする方法がありましたら助言頂ければと思います。
宜しくお願い致します。

【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。

アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen

【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。

http://www.asset1.co.jp

※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 25%以上
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り9％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件

上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。

【関連動画】

https://youtu.be/JiFOmaPNBW8

https://youtu.be/1oB5KDtJAQQ