【YouTubeコメント欄2021,1,2のご質問】
いつも勉強になる動画をありがとうございます。
物件の買い進め方について質問です。
現在、法人を立ち上げ、法人の実績づくりのために、一軒目の物件を探しております。
一軒目の物件は区分ではなく戸建を検討しており、二件目以降は少しずつレバレッジをかけていく予定です。
そこでこの一軒目の物件を二軒目以降の物件購入時に共同担保にできれば、融資もスムーズになるのではないか、と素人ながら考えております。
年収が600万円程度の勤続年数1年未満のサラリーマンで、一昨年住宅ローンを組んだばかりで、属性があまり良くないため共同担保に入れることを検討しております。
質問事項としては、
①そもそも中古戸建（投資額は500～600万円程度を想定）は、共同担保となり得るのか？
②仮に共同担保となり得たとして、大した評価とはならず、担保面など気にせず、さっさと実績づくりのため、物件を買った方が良いのか？
③仮に共同担保となり得たとして、買わない方が良い物件基準等はございますか？例えば、建蔽率・容積率オーバー等です。
長文となり大変恐縮でございますが、毎日動画を見ておりますので、動画のどこかで何かヒントを頂けますと、一視聴者として非常にうれしく思います。
何卒宜しくお願い致します。
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 25%以上
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り9％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【関連動画】
https://youtu.be/JiFOmaPNBW8
https://youtu.be/z-ByKL5-Jrw
当チャンネル ほぼ毎日視聴しており、不動産業界と金融機関を経験されたぜんさんの思想、質問に対する回答は大変参考になります。不動産投資に関する書籍を読んでも大抵はぜんさんが仰る内容と重複するため、下手な書籍の購入やセミナーに参加するよりもぜんさんのチャンネルを見ているだけで不動産投資の勉強は十分な気がする今日この頃です。
話が逸れました。お手すきの時に下記の質問についてご回答いただけると大変ありがたく存じます。
（質問）
私が経営する法人にて本年2000万円程度の収益物件を購入する計画にあります。
ただ、お恥ずかしながら他の収益物件の購入が相次いだため自己資金の投入が販売価格の1割程度しか用意できない状況にあります。
そこで、私個人名義が所有するセカンドハウスを共同担保に提供しようかと考えております。
（セカンドハウスといっても大したものではなく評価額は500万円弱の単なる木造築22年中古戸建です）
このセカンドハウスは現金一括で購入したため抵当等は一切なく、現在入居者募集中の戸建て物件となります。（名義は私、個人名義：共有者名義なし。抵当なくまっさらな物件です）
ただ、今まで共同担保という物を提供したことはなく、また次なる収益物件は法人名義での購入を予定しているため代表者である私個人の所有する物件を共同担保で提供できるかが未知数となります。
ネットで検索すれば法人名義での購入でありながら代表者個人の資産を共同担保を可とするケースは金融機関によって変わるとの掲載が多く見受けられます。
金融機関出身のぜんさんの視点から見ると、法人名義の購入で収益物件の抵当権に加え、代表個人が主有する不動産の共同担保提供する行為は下記のいずれに該当するでしょうか？
・担保が増えることは有り難い。代表個人名義でも全く問題なし→融資通過率ＵＰ。
・代表個人名義を共同担保でも扱えないことはないが、その共同担保の物件が、当社（金融機関）の営業地区外の物件は、どこの抵当が入っていなく1番抵当でも共同担保としての扱いは不可。
・法人名義での購入なので個人名義の共同担保は手続きが煩わしい。できれば遠慮願いたい。
・代表個人名義はあくまで別物。申込人である法人名義以外の資産は担保価値として見ない（受け付けない。）・・・等々。
代表者が提供する共同担保について金融機関から見るとどういう位置付けになるのか融資依頼までに確認したく今回質問させていただきました。
長文となり恐縮ですがお手すきの時に回答いただければ幸いでございます。
この度は回答を動画にして頂きましてありがとうございます。
ぜんさんの動画や他の方の動画、書籍等を見てしっかりと勉強をし、同時に実績づくりのための物件も探していきます。
これからもぜんさんの動画で勉強させて頂きたく思いますので、ご無理のない範囲内で引き続き動画投稿して頂けますと幸いです。