【twitterDM2020,12,22のご質問】
数年ぶりに不動産投資を再開しようと考えていまして、融資の際どうしたら銀行の評価を最大限に引き出せるか、アドバイスを頂きたいです。
具体的に言いますと、今都内のあるエリアでファミリータイプの区分を5部屋持っていまして、全部売れば2億円以上になると業者に言われています。
それに対して残債は約6000万円で、賃貸の運営も非常にうまくいっています。
①このまま持つ。
②一部屋だけ4000万で売って、さらに自己資金も足して残債を返済し、残りの4部屋を銀行の抵当権が付いていない状態にする。
どちらの方が銀行から見て評価が高いでしょうか？
お時間ある時に教えて頂けると幸いです。
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【不動産業者様へ収益物件買取希望です】
URL「お問い合わせ」より収益物件情報を送信頂けると幸いです。
※不動産仲介および融資斡旋およびコンサルは一切行なっておりませんので、お問い合わせはご遠慮くださいませ。
http://www.asset1.co.jp
※弊社の買取目線は以下の通りです。
・ROI 25%以上
・1棟レジ（ALLレジ）
・1億円〜10億円
・RC
・東京駅 or 大阪駅から30km圏内（できれば25km圏内）
・駅徒歩10分以内
・新耐震基準
・グロス利回り9％以上（築年数、場所により変動）
・入居率が高い物件
・あまり加工しなくてもいい物件
上記の通りですが、利回り15％以上なら
違法物件でも鉄骨でも木造でも旧耐震でも金額小さくても区分でも購入検討します。
【関連動画】
https://youtu.be/hLTMUfmb7WE
https://youtu.be/JiFOmaPNBW8
https://youtu.be/op0QrhkFmS0
https://youtu.be/b0OXBVGVaDI
なんちゅうくらい、知ってて損のない話やねんや❤️
いつも愉しい動画有難うございます。以前、質問を動画配信頂いた「実家の土地…」の視聴者です。今回の動画、まさに今の私の境遇にハマっており大変理解出来ました。というのも、昨年末大阪の地方銀行にエビデンスを提出した際、支店担当様から問題は無く通ると思いますよ、と心強いお返事を頂いた数日後に、父親の他の土地に追加担保を入れて頂けないかと審査部より…との依頼を受けました。その時は随分色合いが変わるものだなと、余程私の与信が満たないのかな?と思い、支店のご担当者様には前向きに進めて頂いた事に謝意をお伝えするも、丁重に融資の中止を申入れしました。ぜんさんの今回の動画を拝見して、銀行側の立場を知り、大変合点がいった次第です。自身の力不足とばかり思っておりましたので、気持ちが少し軽くなりました。現在、他の金融機関に打診している処です。今回の体験とこの動画を活かして取組んで参りたいと思います。有難うございました。
さてここで、1つご質問させて頂きたいのですが、現在の融資が通り新築戸建賃貸を自主管理にて進めようとしているのですが、定期借家契約と普通借家契約の何れで進めるべきか迷っております。ぜんさんならどちらにされますか?個人的には新築戸建数棟だからこそ定期借家契約を取交すメリットを感じております。お時間のある時可能であればこのテーマでご意見賜れば幸甚です。宜しくお願い申し上げます。
追伸：一年間の動画を見る限り、ぜんさんのお召物はほとんど半袖Tシャツ。寒く無いのでしょうか?やはり仕事に燃えているからなのでしょうか？