【tweetの内容】
不動産業者(プロ)が実際にやっている収益物件の目利きの方法
①利回り感
②融資目線(レバレッジ)
③賃貸需要(リーシング)
収益物件のプロが即決即答できる理由は①②③だけなのでメチャ簡単
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
Twitter https://twitter.com/assetzen
【関連動画】
https://youtu.be/mfTW2UEhItE
https://youtu.be/f__mQcXLMTM
初めてコメントさせていただきます。いつも有益な動画をアップしていただきありがとうございます。3月頃よりいつも楽しく視聴して勉強させていただいております。
質問があり、ご連絡させていただきました。相続等により現預金4,000万円を保有している年収900万円のサラリーマンが、これから総資産5億円程度まで最速で不動産資産を拡大するとしたら、善社長であればどのようなポートフォリオで物件を買い進められるでしょうか?
現状を補足しますと、まだ一棟物件は保有していませんが、1年ほど前から自分なりに勉強をして、4月に合同会社を設立しました。融資開拓について、ある地銀さんにはお話を聞いてもらえており、一億円前後の築年数の浅い物件であれば、自己資金1~2割で30年までの融資(金利は1%台)を聞いてもらえています。一方で、徐々に不動産投資仲間も増えてきましたが、一棟購入後二棟目を前に足踏みをしている方が多いです。仮に新築アパートを最初に購入するのであれば、ノンバンクでフルローン35年(金利は2%中盤)で手持ち資金を押さえつつ一棟目にいくのか、地銀さんを利用して自己資金を投入して購入する方が次に繋がるのかが、誰に聞いてもわかりません。また一億円程度の新築アパートをフルローンであると、諸々経費、リスクを考えると年間CFが100~150万円程度しか残らない計算になります。高利回りの中古物件からスタートする方がベターなのか、もしくは動画で仰っていたようにB/Sの資産を拡大すると言う観点でどちらでも変わらないのか。自己資金を効率的に投入しつつ、これから物件を買い進めていく上での道筋についてアドバイスいただけたら幸いです。
長々と失礼いたしましたが、もしご回答いただければ幸いです。よろしくお願いいたします。
毎日、参考にさせてもらっています。私にとって、目に鱗 の状態です。
先ほど、御社のHPの企業理念を拝見させてもらって、コメントさせていただきます。
現況の不動産業界の闇、陰湿、詐欺紛い等いいイメージを持っておりません。
ところが善さんのユーチューブを拝見させていただいて、こんなにまじめで誠実で
明日の業界の事を憂いている人がいることを知り、希望の光明が見えてきたような気
がします。ここで私見を述べさせてもらいます。私は業界の癌区は業界の人では無く、
売買、媒介手数料の仕組みでこれでは消費者の利益を考えず、如何に安値で高速回転や
囲い込み等視点が出てくると思います。そこで手数料を着始金とインセンティブの両建て変更したら如何でしょうか、善さんのような方が手を挙げていただく事を切に期待しその時は、私
も応援したいと思います。66歳の素人ジジより