割安だからと安易に中古マンションに手を出すと手痛いしっぺ返しを食らう。それはどういう事か。不動産投資やマイホーム購入で損しない知恵。
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#不動産 #中古マンション #マンション #不動産投資
【落とし穴】中古マンションを買うと90%の確率で「負債」を背負う話。不動産投資・マンション売買ティップス
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勉強になります。やはり5階建て以下の小さいマンションが良いですね。エレベーター交換も要らないし。総会も集まりやすいし。
超!! 納得。
長嶋様、本読んでいます！勉強になります！中古区分は買う時に、調べるといいのです。私は区分オンリーですが、積み立てがある程度溜まっている物件を買っています。土地の狭い場所と札幌のような地方都市では異なるのかなと思います。ある程度、回したら売るのも難しくないので、区分は資産がないレベルではやりやすいです。そのマンションにもよりますね。札幌でも１０年後から立て直しの検討が始まるマンションがあります。現状回っていないからですが、回ってなくても、大手のオーナーが１階にいるので、新築に向かっています。その辺りに再開発が起きるかも。土地の高い大きな都市ではとても出来ないです。
私はライオンズマンションに住んでいた。3年目に大きく管理費を値上げした。
今は17200円です。60平米ほどの広さ。
やはり管理会社も大京の人。それを今は貸しているが、全部もらってもほとんど収益はない。
でも貸したら現金は得られる。減価償却費を計算して確定申告をしないとなぁ。
そうやらんと本当のところは分からんということだなぁ。
お金をきちんと取るマンションの方が長持ちするからなぁ。
10%を目指しましょう。
参考になる情報を有難う御座います。日本の債務を考えると、いずれインフレに持っていかなければにっちもさっちもいかなくなると考えています。
確かにその通りだと思います ただそれを考えると新築マンション買っても同じような気がしますが・・・ 90パーセント以上のマンションがまともに修繕積立金を払っていないなら 今からできる新築マンションも同じでしょう 新築を買った人たちがみんなちゃんと修繕積立金を払う可能性は低いです 私もマンションに住んでおり修繕積立金をちゃんと払っておりますが（月3万円程ですが） やはり総会の報告を見ると結構払っていない人はいます かといって総会から内容証明を送っても払えない人は払えませんし 個人の持ち物ですので出て言ってくれとは言えません
そう考えると 長嶋さんの考えでは 結局はマンションは買わない方が良いということでしょうか？
賃貸の方がよく思えてきた!
良い声やなー
積立修繕金が貯まりやすいマンションは自走式駐車場のマンションです。
機械式駐車場は維持費が駐車場代をうわまりますからね。
敷地に余裕のある公社などが分譲した物ならまだマシかも？合意形成はかなり厳しいと思う。しかし、立地を考えると区分所有しか買えないし。もう買うのやめて社宅または賃貸物件か？
マンに住んでみましたが騒音 水質 パーキングでストレス。
郊外の安い一戸建てが良いです。焼け野原となってもブルーシートテントで雨風を防ぎ野菜もそだてて
自炊できます。後始末を考えながら修繕管理費に怯えて暮らしたくありません。子供に残したら悲惨な目に合わせてします。タダでもマンシオンはいりません。平和に静かに一生をおくりたい
まずは町内会からの脱退から・・・・
その次、修積の値上げ
自販機の設置
駐車場の値上げ
10%はあがるんですね。そこを狙います。東京都心３区なら、ほぼ間違いなし。
そうですか。それじゃーァ、一軒家は買えないですね。
マンション購入前には管理組合の運営状況を必ず確認すること。覚えておきます。
よくわかっていないんですが、そういったのを加味して安くなってたりもしませんか？
修繕積立金は全体の一要素に過ぎないと感じてしまいます。
いつもお勉強させて頂いてます。
私の築古マンションの目の前にもっと新しいマンションが建っています。
住んでいる方から見えない裏部がこちらに向いているのですが
外壁大規模修繕が終わり暫く経った後ですが
タイルが何箇所か剥がれたり排気部分の蓋が外れて管やコンクリが剥き出しになっていたりしています。そのままです…入り口側は綺麗なままですが…
耐震、管理組合の意識や長期修繕計画
、積立金、滞納金。
中古マンションなら築浅築古に限らずこれで寿命が前後すると思いました。大事な部分ですね…
マンション管理士の資格勉強してわかりました。
マンションは買うものでなく借りるもの。
所詮は一つの建物に他人が集合して住む。
一戸建てとは比にならないイザコザは起こります。
後、大規模修繕は絶対に追加費用を各戸に請求されます。
理由はマンション管理組合の口座残高は銀行が土建屋に平気で教えます。
土建屋も残高を基に3割～の上乗せで見積もりを作ります。
特に地方は大規模修繕が出来る土建屋が少ないから1社から断られたらどこもやってくれない場合もあります。
そうなれば土建屋の言い値（相場の2倍、3倍はザラ）にされます。
特に築年数が30年超えた安い地方マンションはそういう危険が多数含んでますよ。
確かに低価格のマンションは，修繕費が低すぎで，10年位くらい経ってから，数十万の修繕一時金を支払わなくてはならない場合がおおい。
一方で，中古でも4000～5000万円くらいのマンションだと，住人もアホじゃないので，修繕積立をちゃんとしている場合が多い。
正直，新築で低価格帯のマンションが最も買うべきじゃない思うんだけどな。。。
中古でも値が崩れないマンションは，それなりに意味があるし，そういう中古マンションを買うべきだと思う。
そういうマンションの住人は，教養の高い人が多く，トラブルも少ない。
そもそもが住宅は資産じゃなく負債
戸建てもマンションも変わらない
戸建ては最悪でも土地は残るが、マンションは解体したら何も残らないから消耗品と考えるべき
相続で引き継がせるとか考えるなら、解体費用で莫大な負債を負わせる事にもなりかねん
将来のことを考えないで今しか見てないなら原発と同じ
マンションはどうメンテナンスしてても、将来的に廃墟になる事が確実なんだから、賃貸一択だな
マンションは、色々な考えの人たちが集まって住んでいるので難しいですよね。
１００年は維持したい人も入る一方、俺はもう６０歳だし跡取りもいないから、２０～３０年住めれば後は壊れたって構わないと思っている人もいます。
戸建てに住んで、２０年後に自分の資金から５００万円程度の修繕費を捻出する方のがマシ。
この修繕資金が捻出できない人の家はボロボロで、戸建ても何もしなければ廃屋同然になってしまうものです。
マンションは、自己所有の外壁部分が少ないので、修繕費は戸建てに比べて安く済むはずです。
まして、自己所有で占有する敷地も無いのだから、その部分の維持には大して負担はありません。
そんなのも積み立てできない人と同じマンションには居たくはありませんが…
ローンを完済しても固定資産税、駐車場代金、管理費、修繕積み立て金と死ぬまで払うなら一生賃貸がいいね✨田舎は賃貸だね
この内容だと、例えば、１８年の中古マンションを買って大規模修繕する場合、
前の方が１８年分払ってくれてるので、こんな少しで済むという考え方もできる。
自分で最初から新築住んで払っても修繕積立金が十分にあるのは１０件に１件で、
さらに持ち出しなんでしょ？ｗｗｗ
ながく話して説得力増さないでツッコミどころを増やすコンサルってどうなの？
リートでいいや
う～ん。勉強になります。修繕積立金って、結構、盲点なんですよね。
本当に勉強になります。ありがとうございます！頑張ってください。
注文施工の中古の戸建てがいちばん。
独身なので、中古マンションを探していますが古くて良いものはありません…。
とはいっても憧れはあるなー
いつも分かりやすい御説明ありがとうございます。
私の自宅も修繕積立金の問題を抱えていましたが、黄色信号の段階で大幅値上げを議決することができました。
もう一段の値上げは予告されており、それが実現すれば青信号かなと思います。
新築数年で管理会社が倒産するという憂き目に遭いました、しかし引き継いだ利害関係のない管理会社が
大変熱心でで、アドバイスをいただきながら正常な管理組合運営をできるようになりました。
管理会社ってとても大切ですね。
うちのマンションは築50年近いけど修繕費は一万ちょっとだわ。積立金もたくさんあるみたいだし。恵まれてんのかな
前者が管理費とか修繕費払ってないと、買った人が負債背負う可能性もある。
その通りですね。以前中古マンションを購入してから5年で１２０万の負担をするように管理組合から通知書が送られてきました。売却がタイミングよくできたので購入先にも事前に話しをして売却しました。同時に新築マンションに移転することが出来てラッキーでした。立地条件が良かったのですぐに売却できたのと損をしない価格で売れて助かりましたよ。中古マンション購入した時は新築時より約1000万位安かったけど、不動産屋さんは購入代金がわかるようになっているので高く売るのは難しいですね。不動産屋に手数料を払って売却しましたけど新築マンション購入は手数料が無しで住宅ローンも金利も下がって良かったです。毎月の支払いが楽になりました。修繕費の値上がり計画も説明を受けて納得しました。保険加入することで病気になって収入がなくなっても補償してくれるので安心して暮らせます。
そうなんですね。 ㎡あたり２００円の積み立ては最低限必要なんですが、全然取ってないんですよ。 その分、次の購入者は借金を買ってしまう事になります。
マンションの管理、修繕には巨額な利権が絡む上に、殆ど業者のみで決められる。仮に割高や手抜きの場合でも発覚しづらい。賃貸のほうが無難ですね。
埼玉のマンション2DKを1900万で買って、半年後に2900万で売って売却益800万出して、23区内ターミナル駅から8分の駅徒歩2分のマンションに買い替えたときがある。
昨日から聞き始めました。分かりやすく流石にプロだなと感じております。説得力とはこのことだなと。
長嶋さん！カヤノです！あざっす！中古マンション何も考えず買うとこでした。
長嶋さんの動画沢山観ましたが、伝わってくる事は、賃貸の方が無難と言うことですね。購入で成功するのはピンポイントな物件ですね。固定資産税や生命保険や火災保険や修繕費や金利など、色々見る事が大事ですね。
嘘、嘘、言われても困るんだけどね。
ともかく、国がお薦めする事に、ロクな事がない訳で、「マイホーム買いなさい」「マイカー買いなさい」と、減税減税で、優遇策をするが、こんな話に乗っていると、ロクな事はない。
逆に、今の時代、持ち家持たない、車買わない生活の方が、どれだけ豊かで、安心安全で、幸せな生活が送れるか、という事が、中高年に分かってないね。
肩肘張らずに、見栄張らずに、家なんかどうでもいいから、シッカリ貯蓄して現金資産持っている方が遥かに幸せな生活を送れる。
見栄張って、無理して、ローン組んで持ち家なんて、３０年前の話。
今時の若者の方が、年寄より分かってるね。
いい声です。内容も素晴らしいです。でもどうしてもいいたいことがあって。木梨憲武にそっくりで木梨にしか見えません。でも勉強になります。
いつもためになる動画ありがとうございます。
勉強させて頂いております。
#中古マンションは修繕積立金が貰えるけど足りない
駐車場なんか今はほとんど空きが目立ってきています。収益より、機械式駐車場にかかるメンテナンス費が上回ります。
現在、機械式駐車場は負債の塊でしかありません。
駐車場の値上げなんてしようもんなら近場の安い駐車場に住民は切り替えます。
ほんとこのレベルを無料で見れるyoutubeがすごい。広告費でたんと稼いでください！マジで参考になりました。
マンションこそマイナス価格で販売すべきです！！
知識がない自分が不動産買おうと思ったら負けに行くようなもんだな。
勉強になりました。
勉強になります。
大規模修繕工事は20年に一度くらい、中古マンションの問題点は、配管です。 管理組合が、適切に計画を立てていれば、大丈夫です。 大抵は、管理会社が入っていて、言いなりで工事をします。 彼らは、お金が幾らあるか分かるので、目一杯金を使わせます。 大きな工事は、入札にした方がいいです。 駅近マンションなら、価格は殆ど下がりません。 エレベータ交換には、一千万円以上掛かります。 大規模修繕工事も数千万円は下りません。 給排水管工事も同様です。 数十年単位で、修繕計画を立てないと、資産価値が減ります。 区分所有部分の漏水は厄介な問題です。 百万円単位を、覚悟しておかないといけません。 新築マンションは、直ぐに値下がりしますから、中古マンションが、やはりお買い得でしょう。
所有している築５０年近いボロ団地の建替話が進んで、建て替え時には一戸あたり１００万近く還付された。一方、都内中央区に購入した大規模タワマンは初期積立金は割安に、１０年ほど経過する毎に徐々に値上げすると説明を受けた。物件ごとにケースバイケースとは思いますが、動画でご指摘の点は気を付けるべき点であることは間違いないと思います。
中古マンションは住んでる方々の経済状況も気にしなきゃいけないですね。不動産屋から、管理費・修繕積立費が未払いの世帯がいるマンションもあると聞きました。その場合、借金は更に膨れ上がるんでしょうね。
修繕積立金がどうなっているか、中古マンション買うときのポイントですね。私は、マンションの管理組合の理事長を務めました。おかげでずいぶん勉強させてもらいました。管理組合がしっかりしているか、財政はどうなっているか。が、結構重要になるかもですね。新築マンションでも 修繕積立金が安すすぎるのも後々 大変なことになりかねません。とっても重要な情報です。ありがとうございます。
あと、駐車場が機械式の時、壊れた時 取り壊すのに かなりの金額がかかりリスクになりかねません。この辺も重要だと思います。
単身者は老後、公的年金の収入だけだと、ローン、それに管理費・不透明な修繕積立金を支払うとなると生活が圧迫されてしまうだろう。ローリスク注文住宅だと700万で建つみたいだから現実的だ。
エレベーター交換だけでも、反対する住民がいて、何年も掛かりました。一戸、中国人が所有しており、賃貸で出ていて、面倒臭いです。